De rente is laag en de prijzen zijn gedaald. De keuze is zeer ruim en verkopers zijn genegen te onderhandelen over de prijs. Het is nu een goede tijd voor kopers om hun slag te slaan op de woningmarkt.
Er was tot 4 jaar geleden sprake van een verkopersmarkt, maar de rollen zijn nu omgedraaid. Sommige verkopers moeten daar toch nog steeds aan wennen en het aantal woningen dat al meer dan een jaar te koop staat is erg groot geworden en stijgt nog steeds. Uit onderzoek onder NVM-makelaars is gebleken dat voor 61% van het aanbod geen of weinig belangstelling meer bestaat. Deze eigenaren kunnen, als ze niet willen zakken met hun prijs, de woning het best van de markt halen.
Het meest succesvol zijn de verkopers die hun woning voor een scherpe prijs op de markt zetten. Zij maken een goede kans, ook in de huidige marktomstandigheden, om hun woning in het eerste kwartaal kwijt te raken.
Vergeleken met een jaar daarvoor zijn in het vierde kwartaal van 2011 de prijzen gedaald met 7,4% en het aantal transacties met bijna 15%. Dit geldt voor de Zeeuwse Eilanden. In Zeeuws-Vlaanderen daalden de prijzen met 6,2% en de transacties met 20%. De mediane (gemiddelde) prijs voor een woning in Nederland is € 223.000. Boven de Westerschelde bedraagt dit € 183.000 en onder deze rivier € 167.000. Dat is een prijsverschil van € 16.000. In het laatste kwartaal voor de crisis bedroeg het prijsverschil € 48.000. (2008, 2e kwartaal). Zeeuws-Vlaanderen heeft al eerder een structurele prijsdaling meegemaakt, en is daar nu blijkbaar minder ontvankelijk voor. Uiteraard is het ook zo, dat hoe lager de prijs is, hoe minder ver deze nog kan zakken.
De cijfers staan over de hele linie op rood. Ook de kredietverlening hapert, omdat de AFM de banken lastig valt met overbodige regelgeving en er niet voor terug deinst boetes uit te delen aan banken die hun klanten goed hebben willen helpen.
Zijn er dan geen lichtpunten? De verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2% op 1 juli 2011 heeft een positieve impuls aan de woningmarkt gegeven. Deze maatregel loopt af op 1 juli van dit jaar. De verwachting is, dat veel kopers en verkopers nog gebruik zullen willen maken van dit tijdelijke belastingvoordeel. Het is ook voor veel andere branches van belang dat de woningmarkt weer in beweging komt.
Mark Faasse
donderdag 12 januari 2012
woensdag 21 december 2011
Samen voor ons eigen
was het verkiezingsprogramma van De Tegenpartij. Ik moest hier onwillekeurig aan denken toen maandagavond op een CDA-bijeenkomst gevraagd werd naar het standpunt van de Tweede Kamerfractie over de hypotheekrenteaftrek.
Er ligt geen voorstel en het CDA zal er naar alle waarschijnlijkheid niet mee komen. Laten we hopen dat dat zo blijft.
Ik vraag me af wat diegenen die hier steeds maar weer over beginnen voor bedoeling hebben. Is er soms een of andere (geheime) agenda? Willen ze de aandacht afleiden van andere onderwerpen? Als je denkt dat iedereen zo maar 3% extra af kan gaan lossen voor een periode van een jaar of 5 heb je wel erg weinig realiteitszin. Dat zou je toch ten minste moeten doen om de hoogte van de hypotheekschuld substantieel te verminderen. Dat zijn wel een aantal maandlasten per jaar extra.
In de loop der jaren zijn er een aantal maatregelen genomen, die de uitbundige financiering van woningen beteugelen:
• De leningduur is gemaximeerd tot 30 jaar.
• Er is een bijleenregeling gekomen. Als je winst maakt op de verkoop van je woning moet je dat in mindering brengen op de hypotheek.
• Nieuwe hypotheken mogen voor maximaal 50% aflossingsvrij.
Deze maatregelen, gekoppeld aan een prijsdaling van woningen moeten de tegenstanders van de hypotheekrenteaftrek toch wel tevreden stellen? Daar boven op komt nog eens, dat de hypotheekrente te hoog is op dit moment, zodat de huizenbezitters een deel van de financiële problemen van de banken voor hun rekening nemen, en daarmee een onevenredig grote bijdrage leveren aan de oplossing van ’s lands problemen.
Het gevolg van vermindering van dit fiscale voordeel zal als consequentie hebben, dat de grondprijzen met pakweg de helft moeten dalen. Wat vinden de PvdA-wethouders die over het gemeentelijk grondbedrijf gaan hiervan? Inclusief Van Poelgeest van GroenLinks?
Een ander gevolg zal zijn dat de waarde van de 2,3 miljoen woningen die in bezit zijn van woningcorporaties met toch al gauw een procent of 10 zal dalen. Wat heeft dat voor gevolgen voor de solvabiliteit van de organisaties die voor sociale huurwoningen moeten zorgen?
Laat Nederland die maatregelen nemen die de economische activiteit bevorderen. Over de hypotheekrente geen gezeik. Iedereen rijk is mijn wens voor 2012.
Vrij naar Jacobse en Van Es.
Er ligt geen voorstel en het CDA zal er naar alle waarschijnlijkheid niet mee komen. Laten we hopen dat dat zo blijft.
Ik vraag me af wat diegenen die hier steeds maar weer over beginnen voor bedoeling hebben. Is er soms een of andere (geheime) agenda? Willen ze de aandacht afleiden van andere onderwerpen? Als je denkt dat iedereen zo maar 3% extra af kan gaan lossen voor een periode van een jaar of 5 heb je wel erg weinig realiteitszin. Dat zou je toch ten minste moeten doen om de hoogte van de hypotheekschuld substantieel te verminderen. Dat zijn wel een aantal maandlasten per jaar extra.
In de loop der jaren zijn er een aantal maatregelen genomen, die de uitbundige financiering van woningen beteugelen:
• De leningduur is gemaximeerd tot 30 jaar.
• Er is een bijleenregeling gekomen. Als je winst maakt op de verkoop van je woning moet je dat in mindering brengen op de hypotheek.
• Nieuwe hypotheken mogen voor maximaal 50% aflossingsvrij.
Deze maatregelen, gekoppeld aan een prijsdaling van woningen moeten de tegenstanders van de hypotheekrenteaftrek toch wel tevreden stellen? Daar boven op komt nog eens, dat de hypotheekrente te hoog is op dit moment, zodat de huizenbezitters een deel van de financiële problemen van de banken voor hun rekening nemen, en daarmee een onevenredig grote bijdrage leveren aan de oplossing van ’s lands problemen.
Het gevolg van vermindering van dit fiscale voordeel zal als consequentie hebben, dat de grondprijzen met pakweg de helft moeten dalen. Wat vinden de PvdA-wethouders die over het gemeentelijk grondbedrijf gaan hiervan? Inclusief Van Poelgeest van GroenLinks?
Een ander gevolg zal zijn dat de waarde van de 2,3 miljoen woningen die in bezit zijn van woningcorporaties met toch al gauw een procent of 10 zal dalen. Wat heeft dat voor gevolgen voor de solvabiliteit van de organisaties die voor sociale huurwoningen moeten zorgen?
Laat Nederland die maatregelen nemen die de economische activiteit bevorderen. Over de hypotheekrente geen gezeik. Iedereen rijk is mijn wens voor 2012.
Vrij naar Jacobse en Van Es.
maandag 19 december 2011
Felictiaties
voor Marco Pastors vanwege zijn benoeming tot ‘superambtenaar’. Hij is aangezocht om de buurt in Nederland met de hoogste dichtheid aan Vogelaarwijken (in PvdA-speak krachtwijken) naar een hoger plan te brengen.
Rotterdam-Zuid werd al aan het eind van de 19e eeuw geplaagd door een groot aantal immigranten, uit Brabant en Zeeland. Een van hun afstammelingen is enkele jaren geleden gepromoveerd op een onderzoek naar de annalen van de politie van die tijd. Toen werd er van de Zeeuwse en Brabantse immigranten gezegd dat ze een onverstaanbare taal spraken, veel kinderen hadden, een geit hielden en hun was in de sloot deden. De geschiedenis herhaalt zich blijkbaar, alleen zijn de immigranten van toen nu de autochtonen.
Maar als de leefbaarheid daar zo slecht is, dan liggen er kansen voor de woningmarkt op de (Zeeuwse) eilanden. Ik heb jaren geleden al geroepen dat we een roadshow met woningen moesten houden in de ons omringende provincies, maar dat werd niet opgepikt. Van waar ik woon ben je in de ochtendspits binnen het uur op het Vaanplein. Vanuit Goes nog enkele minuten korter. Met de interliner van Zierikzee stap je na een uur uit op het Zuidplein. Dat gevoegd bij het nieuwe werken zou het toch interessant moeten maken om het grootstedelijke milieu te ruilen met het frisse Zeeuwse platteland, waar het goed (en goedkoop) wonen is?
Mark Faasse
Rotterdam-Zuid werd al aan het eind van de 19e eeuw geplaagd door een groot aantal immigranten, uit Brabant en Zeeland. Een van hun afstammelingen is enkele jaren geleden gepromoveerd op een onderzoek naar de annalen van de politie van die tijd. Toen werd er van de Zeeuwse en Brabantse immigranten gezegd dat ze een onverstaanbare taal spraken, veel kinderen hadden, een geit hielden en hun was in de sloot deden. De geschiedenis herhaalt zich blijkbaar, alleen zijn de immigranten van toen nu de autochtonen.
Maar als de leefbaarheid daar zo slecht is, dan liggen er kansen voor de woningmarkt op de (Zeeuwse) eilanden. Ik heb jaren geleden al geroepen dat we een roadshow met woningen moesten houden in de ons omringende provincies, maar dat werd niet opgepikt. Van waar ik woon ben je in de ochtendspits binnen het uur op het Vaanplein. Vanuit Goes nog enkele minuten korter. Met de interliner van Zierikzee stap je na een uur uit op het Zuidplein. Dat gevoegd bij het nieuwe werken zou het toch interessant moeten maken om het grootstedelijke milieu te ruilen met het frisse Zeeuwse platteland, waar het goed (en goedkoop) wonen is?
Mark Faasse
maandag 12 december 2011
Geen f**k verkocht!
Onlangs kwam ik op een beurs een tweetal collega’s tegen van respectabele makelaarskantoren, die gezamenlijk een groot project in de verkoop hadden. Het werd gepresenteerd als een prachtig project, niet duur en de verkoop liep boven verwachting goed. Enige tijd later hoorde ik inside information dat het ‘gewoon’ slecht liep. Ik was en ben daar eigenlijk dermate ontstemd over, dat ik deze veel te grove titel geplaatst heb. Een poos terug verscheen een bericht in de vakpers, dat pakweg 75% van de nieuwbouwprojecten niet door kan gaan vanwege onvoldoende verkopen. Als projecten goed lopen is dat goed voor de hele branche, maar als iets niet lukt is het ook weer geen schande in het huidige tijdsgewricht. Moet de ontwikkelaar met de makelaar afspreken dat de zaken veel fraaier voorgesteld worden dan die in werkelijkheid zijn?
Welk beeld heeft men van de koper? Zoekt men een slachtoffer of een partner? Kort geleden sprak ik een oude klant van me. Hij was van mening dat een koper tegenwoordig bijna net zo veel weet als een makelaar. In zijn geval was dat ook wel zo, wat er toe leidde dat hij de ruimte die er was, tot op de cent wist te gebruiken. Maar er kwam wel een deal tot stand en uiteindelijk was iedereen blij.
De koper weet van de hoed en de rand. Hij weet dat wij hem nodig hebben; aan de andere kant heeft hij ook de makelaar, verkoper, projectontwikkelaar nodig. Samen moet je er uit zien te komen en dan helpt het om elkaar gelijkwaardig te bejegenen en eerlijke informatie te verstrekken. Koper en verkoper hebben beiden een probleem en de makelaar moet dat op zien te lossen, zodanig dat er uiteindelijk een overdracht plaats vindt. Daar horen ook contractvormen of clausuleringen bij waarvan het vroeger niet in je op kwam om ze voor te stellen.
In deze tijd heeft het geen pas om simpele woningen te gaan verkopen met plaatjes van luxe jachten of yuppen in een cabriolet. Eerder zou je moeten denken aan het inzetten van social media om je doelgroep te bereiken. Dat is veel en veel goedkoper en nodigt uit tot het opzetten van een partnerschap met belangstellenden. Het vergt wel de nodige flexibiliteit en een volwassen manier van denken die past bij 2012.
Mark Faasse
Welk beeld heeft men van de koper? Zoekt men een slachtoffer of een partner? Kort geleden sprak ik een oude klant van me. Hij was van mening dat een koper tegenwoordig bijna net zo veel weet als een makelaar. In zijn geval was dat ook wel zo, wat er toe leidde dat hij de ruimte die er was, tot op de cent wist te gebruiken. Maar er kwam wel een deal tot stand en uiteindelijk was iedereen blij.
De koper weet van de hoed en de rand. Hij weet dat wij hem nodig hebben; aan de andere kant heeft hij ook de makelaar, verkoper, projectontwikkelaar nodig. Samen moet je er uit zien te komen en dan helpt het om elkaar gelijkwaardig te bejegenen en eerlijke informatie te verstrekken. Koper en verkoper hebben beiden een probleem en de makelaar moet dat op zien te lossen, zodanig dat er uiteindelijk een overdracht plaats vindt. Daar horen ook contractvormen of clausuleringen bij waarvan het vroeger niet in je op kwam om ze voor te stellen.
In deze tijd heeft het geen pas om simpele woningen te gaan verkopen met plaatjes van luxe jachten of yuppen in een cabriolet. Eerder zou je moeten denken aan het inzetten van social media om je doelgroep te bereiken. Dat is veel en veel goedkoper en nodigt uit tot het opzetten van een partnerschap met belangstellenden. Het vergt wel de nodige flexibiliteit en een volwassen manier van denken die past bij 2012.
Mark Faasse
donderdag 1 december 2011
Trap op, trap af
Dit is een principe dat wordt toegepast in de financiële verhoudingen tussen het Rijk en de lagere overheden. Als het Rijk meer te besteden heeft, krijgen de gemeenten ook meer geld en als het andersom is, wordt de financiële ruimte voor de gemeenten minder. Dat is dus ook gebeurd in het Bestuursakkoord tussen Rijk en gemeenten aan het begin van deze zomer. Het komt over als een eerlijk beginsel.
Gaat de gemeente dan ook trap op, trap af met de burgers? De waarde van de woningen is met gemiddeld 3,4% gedaald, volgens de Vereniging Eigen Huis. De OZB gaat niet mee de trap af, maar wordt daarentegen verhoogd met 3,9%. De gemeenten gaan dus niet gelijk op met de burgers, maar zitten eigenlijk 7% meer te vragen dan wat hen toekomt. Waarom staan de vertegenwoordigers van de burgers, in vakjargon heten ze gemeenteraadsleden, dit eigenlijk toe?
Ik ben zelf volksvertegenwoordiger en wij hebben de verhoging van de OZB weten te beperken tot 2%; minder dan de inflatie. Het is een compromis.
De bespreking van de begroting vorige maand gaf ook aanleiding om eens te kijken naar de schuldpositie van onze mooie gemeente Noord-Beveland. De schuld is 6,5 keer zo groot als de OZB-inkomsten, het vrij besteedbaar inkomen van de gemeente. Op de woningmarkt is 4 keer het inkomen het maximum hypotheekbedrag wat je kunt krijgen. De naam van onze wethouder financiën begint met Piet en eindigt niet op –olos. Wij hebben onze mond vol over Griekenland, maar steken de hand niet in eigen boezem. Ons financiële huis is gebouwd op economische groei en goedkoop geleend geld. Op dit moment rekent de financiële markt keihard af met regeringen en bestuurders. Hoe lang duurt het nog voordat de Bank Nederlandse Gemeenten de Triple A-status verliest?
Mark Faasse
Gaat de gemeente dan ook trap op, trap af met de burgers? De waarde van de woningen is met gemiddeld 3,4% gedaald, volgens de Vereniging Eigen Huis. De OZB gaat niet mee de trap af, maar wordt daarentegen verhoogd met 3,9%. De gemeenten gaan dus niet gelijk op met de burgers, maar zitten eigenlijk 7% meer te vragen dan wat hen toekomt. Waarom staan de vertegenwoordigers van de burgers, in vakjargon heten ze gemeenteraadsleden, dit eigenlijk toe?
Ik ben zelf volksvertegenwoordiger en wij hebben de verhoging van de OZB weten te beperken tot 2%; minder dan de inflatie. Het is een compromis.
De bespreking van de begroting vorige maand gaf ook aanleiding om eens te kijken naar de schuldpositie van onze mooie gemeente Noord-Beveland. De schuld is 6,5 keer zo groot als de OZB-inkomsten, het vrij besteedbaar inkomen van de gemeente. Op de woningmarkt is 4 keer het inkomen het maximum hypotheekbedrag wat je kunt krijgen. De naam van onze wethouder financiën begint met Piet en eindigt niet op –olos. Wij hebben onze mond vol over Griekenland, maar steken de hand niet in eigen boezem. Ons financiële huis is gebouwd op economische groei en goedkoop geleend geld. Op dit moment rekent de financiële markt keihard af met regeringen en bestuurders. Hoe lang duurt het nog voordat de Bank Nederlandse Gemeenten de Triple A-status verliest?
Mark Faasse
woensdag 23 november 2011
Thanksgiving
Morgen is Thanksgiving Day in de Verenigde Staten, een nationale feestdag. Dit zal voor veel mensen in Nederland bekender zijn dan de dankdag voor het gewas, die door de Protestantse Kerk vandaag gevierd wordt. Thanksgiving Day is in principe ook danken voor het gewas (vrucht van het werk). Vanavond ging ik naar de betreffende kerkdienst en daarna was er een presentatie van jongelui die voor een maand in Ghana hebben gewerkt aan een project van Onyame. Een dorpsgenootje die daaraan deelgenomen had voelde, toen ze terug kwam in Nederland, grote dankbaarheid voor alles wat we hier hebben en mogen beleven.
Ondanks de crisis, en wie worden daardoor harder getroffen dan degenen die te maken hebben met bouw en onroerend goed, hebben we in Nederland nog steeds veel om dankbaar over te zijn. Vandaag kwam in het nieuws dat de hogere inkomens meer te lijden hebben van de crisis dan de lagere inkomens. Dat maakt mij niet meer uit, de tijd dat ik tot de eerste categorie behoorde ligt achter me, maar daarom misgun ik niemand iets. Het geeft aan, dat deze regering, die van alle kanten (nou ja, de linkse kant) wordt verweten asociaal te zijn, toch wel een evenwichtig beleid voert.
We hebben veel reden tot dankbaarheid, ook voor de zaken die we vanzelfsprekend vinden, want niets is vanzelfsprekend (meer).
Mark Faasse
Ondanks de crisis, en wie worden daardoor harder getroffen dan degenen die te maken hebben met bouw en onroerend goed, hebben we in Nederland nog steeds veel om dankbaar over te zijn. Vandaag kwam in het nieuws dat de hogere inkomens meer te lijden hebben van de crisis dan de lagere inkomens. Dat maakt mij niet meer uit, de tijd dat ik tot de eerste categorie behoorde ligt achter me, maar daarom misgun ik niemand iets. Het geeft aan, dat deze regering, die van alle kanten (nou ja, de linkse kant) wordt verweten asociaal te zijn, toch wel een evenwichtig beleid voert.
We hebben veel reden tot dankbaarheid, ook voor de zaken die we vanzelfsprekend vinden, want niets is vanzelfsprekend (meer).
Mark Faasse
donderdag 17 november 2011
Stedelijke woningmarkt positiever
Woningen in stedelijk gebied hebben een betere prijsontwikkeling dan woningen op het platteland. Hoe landelijker een woning ligt, des te lager zal de prijsontwikkeling zijn.
Onlangs verscheen het onderzoek hiernaar door Jordy Velzeboer, die hiermee recentelijk afstudeerde aan de Universiteit van Amsterdam. Hij maakte daarbij gebruik van de database van de NVM, het moet nog maar eens gezegd, de meest uitgebreide database op het gebied van woningtransacties. Hij onderzocht de prijsontwikkeling van 2000 tot en met mei van dit jaar; daarmee is het uiterst actueel.
Locatie, locatie, locatie
Er zijn allerlei factoren van invloed op de prijs van een huis, en een belangrijke daarvan is de locatie. Die locatie wordt bepaald door fysieke kwaliteiten: water, uitzicht, klimaat, verkeersgeluid etc. en voorzieningen in de omgeving, zoals afstand tot winkels en scholen. Dit onderzoek gaat echter verder, en er wordt aangetoond, dat ook de ontwikkeling van de prijs verschilt en wel met de mate van stedelijkheid. Velzeboer vergeleek daarvoor het aantal adressen per km2. Meer dan 2500 adressen per km2 is zeer stedelijk, minder dan 500 adressen km2 is zeer landelijk.
Sinds 2000 heeft het platteland een waardestijging doorgemaakt van 22,6% in de onderzochte periode. Gebieden met de hoogste urbanisatiegraad noteerden een stijging van maar liefst 38,3%. Het cijfer voor heel Nederland is 30%.
Velzeboer ziet als verklaring dat er een trek is van het platteland naar de stad. Immers, waar meer vraag is, zullen de prijzen hoger liggen. De grondprijzen indiceren dit ook.
Dat is geen goed nieuws voor krimpgebieden.
Een ander recent onderzoek van RIGO, onder andere naar Zeeuws-Vlaanderen, toonde aan, dat een relatieve prijsverlaging een van de eerste indicatoren van krimp is. De conclusie daarvan was, dat de woningprijzen in de beginfase van krimp een sterkere daling ondergaan, maar daarna stabiliseren op een lager niveau.
Voor Zeeland houdt de conclusie van Velzeboer in, dat je beter kunt investeren in een woning in Terneuzen of Vlissingen, dan in bij voorbeeld Veere of Schuddebeurs. Dit zal veel Zeeuwen een beetje raar in de oren klinken. Gelukkig wordt de keuze voor een woning niet in de eerste plaats afgemeten aan het economisch rendement op de lange termijn.
Mark Faasse
Onlangs verscheen het onderzoek hiernaar door Jordy Velzeboer, die hiermee recentelijk afstudeerde aan de Universiteit van Amsterdam. Hij maakte daarbij gebruik van de database van de NVM, het moet nog maar eens gezegd, de meest uitgebreide database op het gebied van woningtransacties. Hij onderzocht de prijsontwikkeling van 2000 tot en met mei van dit jaar; daarmee is het uiterst actueel.
Locatie, locatie, locatie
Er zijn allerlei factoren van invloed op de prijs van een huis, en een belangrijke daarvan is de locatie. Die locatie wordt bepaald door fysieke kwaliteiten: water, uitzicht, klimaat, verkeersgeluid etc. en voorzieningen in de omgeving, zoals afstand tot winkels en scholen. Dit onderzoek gaat echter verder, en er wordt aangetoond, dat ook de ontwikkeling van de prijs verschilt en wel met de mate van stedelijkheid. Velzeboer vergeleek daarvoor het aantal adressen per km2. Meer dan 2500 adressen per km2 is zeer stedelijk, minder dan 500 adressen km2 is zeer landelijk.
Sinds 2000 heeft het platteland een waardestijging doorgemaakt van 22,6% in de onderzochte periode. Gebieden met de hoogste urbanisatiegraad noteerden een stijging van maar liefst 38,3%. Het cijfer voor heel Nederland is 30%.
Velzeboer ziet als verklaring dat er een trek is van het platteland naar de stad. Immers, waar meer vraag is, zullen de prijzen hoger liggen. De grondprijzen indiceren dit ook.
Dat is geen goed nieuws voor krimpgebieden.
Een ander recent onderzoek van RIGO, onder andere naar Zeeuws-Vlaanderen, toonde aan, dat een relatieve prijsverlaging een van de eerste indicatoren van krimp is. De conclusie daarvan was, dat de woningprijzen in de beginfase van krimp een sterkere daling ondergaan, maar daarna stabiliseren op een lager niveau.
Voor Zeeland houdt de conclusie van Velzeboer in, dat je beter kunt investeren in een woning in Terneuzen of Vlissingen, dan in bij voorbeeld Veere of Schuddebeurs. Dit zal veel Zeeuwen een beetje raar in de oren klinken. Gelukkig wordt de keuze voor een woning niet in de eerste plaats afgemeten aan het economisch rendement op de lange termijn.
Mark Faasse
Abonneren op:
Berichten (Atom)
