Prijsdaling uitgebodemd

Deze term uit de aandelenhandel wordt sinds enige tijd op de woningmarkt gebruikt om aan te geven, dat de prijzen niet meer verder dalen. De bodem is bereikt. Dat is goed te zien aan de meest recente cijfers van de NVM; die van het 4e kwartaal 2009. In Zeeuws-Vlaanderen is dat beter gelukt dan op de Zeeuwse Eilanden. Met een mediane prijs van € 170.000 is dit de hoogste prijs die ooit in het 4e kwartaal van enig jaar is gemeten. Op de Zeeuwse Eilanden is er ook een duidelijke bodem gelegd, op € 202.000, maar dat is toch een kleine 15% lager dan het ‘all time high’ van het 3e kwartaal van 2008 (€ 235.000). Dat was vlak voor de gevolgen van de val van Lehman. Toen piekte Zeeuws-Vlaanderen op € 177.000.
Hiermee worden de verschillen tussen Zeeuws-Vlaanderen en het gebied boven de Westerschelde kleiner. Dat mogen we beschouwen als winst. Het wordt vooral veroorzaakt doordat er in Zeeuws-Vlaanderen relatief meer vrijstaande woningen verkocht worden. Landelijk is de mediane verkoopprijs € 228.000.

Is het dan allemaal Hallelujah?
Nee, helaas. Het aantal woningen wat via NVM-makelaars te koop wordt aangeboden is inhet 4e kwartaal van 2009 gestegen met ca. 4%. De aantallen woningen die verkocht zijn in vergelijking met het zelfde kwartaal van 2 jaar geleden, zijn dramatisch gedaald. Een daling van 35% boven de Westerschelde en van de helft onder de Westerschelde. Op basis daarvan kun je concluderen dat de TVT (Theoretische Verkoop Tijd) op de Zeeuwse Eilanden bijna anderhalf jaar is, en in Zeeuws-Vlaanderen 22 maanden.

Het is logisch te veronderstellen dat kopers hun aankoop uitstellen totdat prijzen niet meer verder dalen. Hopelijk zal de verkoop dan nu versnellen. Voor uitbundige vraagprijzen is overigens nog steeds geen plaats. Op de Zeeuwse Eilanden is het verschil over de hele voorraad gemeten tussen vraagprijs en transactieprijs 22%, in Zeeuws-Vlaanderen is dat maar 16%. Bescheidenheid of meer realisme? Ik houd het op het laatste, want men is daar al langer aan een wat stroevere woningmarkt gewend.

Wat zijn de verwachtingen voor de nabije toekomst?

• Meer transacties. De toevoeging vanuit de nieuwbouw aan de woningmarkt is minder, er worden ook nog substantiële aantallen woningen gesloopt en het aantal huishoudens stijgt nog steeds.

• Een lagere rente (voorzien voor het eerste half jaar) zal kopers het duwtje in de rug geven om toch de stap te zetten.

• De prijzen zullen niet stijgen. We hebben de laatste 20 jaar flinke prijsstijgingen gehad. Het kan helemaal geen kwaad als er rust is op dit front. Er is een flinke voorraad aan winkeldochters waarvan sommige voor lage prijzen zullen worden verkocht.

• De kopersmarkt zal zich duidelijker manifesteren.

Om de vergelijking met de aandelenmarkt nog een keer te maken: We verwachten een zijwaartse beweging. Niet echt omhoog, ook niet echt omlaag, maar wel meer actie op de markt.

Mark Faasse