Nieuwbouw en leegstand

Deze week kwam in het nieuws dat de nieuwbouw van woningen nog verder zal afnemen, omdat het aantal vergunningen wat afgegeven is in het laatste jaar  op een nieuw dieptepunt is gekomen.

Dit is heel jammer voor de veelal locale economie; niet alleen voor de bouwbedrijven, maar ook voor veel aanverwante bedrijvigheid.

Ik wilde de cijfers voor Zeeland ook afzetten tegenover de leegstand. Je mag er van uitgaan, dat nieuwbouw een middel is om er voor te zorgen dat mensen kunnen voorzien in hun woningbehoefte. Maar als er een grote leegstand is, zullen nieuwbouwprojecten minder kansrijk zijn.

Hieronder zijn de cijfers per gemeente, ontleend aan Statline. Het percentage geeft aan de hoeveelheid leegstaande permanente woningen in 2012. Het aantal vergunningen uitgegeven van sep 2012-aug 2013 kan mogelijk ook recreatiewoningen betreffen. Ik weet niet of dat laatste goed doorgegeven wordt aan het CBS.

Gemeente	leegstand	vergunningen
Borsele	5,2%	105
Goes	5,1%	209
Hulst	5,9%	253
Kapelle	3,5%	88
Middelburg	5,2%	140
Noord-Beveland	11,3%	61
Reimerswaal	5,1%	85
Schouwen-Duiveland	8,1%	179
Sluis	12,7%	0
Terneuzen	6,5%	97
Tholen	4,6%	148
Veere	9,3%	128
Vlissingen	7,9%	71
Zeeland	6,8%
Nederland	5,1%

Qua leegstand springen de gemeenten Kapelle, Tholen, Goes, Reimerswaal, Borsele en Middelburg er goed uit. In deze gemeenten lijkt nieuwbouw van woningen kansrijker dan in de andere gemeenten. In Zeeuws-Vlaanderen doen ook Hulst en Terneuzen het niet slecht.  Meestal worden niet alle woningen gebouwd waarvoor een vergunning verleen wordt, dus enige nuance is op zijn plaats.

In de gemeenten Noord-Beveland en Sluis is de leegstand ruim 2 keer die van het landelijk gemiddelde. Wat opvalt is, dat de gemeente met de hoogste leegstand, Sluis, een jaar lang geen vergunningen voor nieuwe woningen heeft verleend. Dit is ook een van de meest krimpende gemeenten van Nederland. Blijkbaar past de markt zich van zelf aan de omstandigheden aan .

Mark Faasse

Hogere hypotheekrente in krimpgebieden

Deze week werden in het Nieuwsblad van het Noorden, waar ze waarschijnlijk de ergste krimpgebieden hebben, uitspraken geciteeerd van Ger Hukker, de voorzitter van de NVM.  Hij heeft de stellige verwachting, dat banken in krimpgebieden hogere rentes voor hypotheekleningen zullen gaan vragen.

De reden hiervoor is duidelijk: de waardeontwikkeling van de woningen in krimpgebieden staat onder druk, dus een geldverstrekker loopt daar een groter risico en een hogere risicograad betekent hogere rente. Bancair gezien! Nu is het zo, dat banken blijkbaar de dienst uit maken in Nederland, althans daar heeft het veel van weg. Ze worden gesteund met belastinggeld van bedrijven en particulieren, die daarvoor een slechtere kredietverlening en hogere rentes terug krijgen. En ze komen hiermee weg ook, dus is het goed dat de NVM hierover al begint te piepen, voordat het gebeurt.

In Amerika heette dit verschijnsel in de jaren ’80 red lining. Dat betekende dat in bepaalde wijken (postcodes) geen hypotheken werden verstrekt. Dit betrof meestal achterstandswijken, met overwegend niet-blanke bewoners. De overheid heeft dit verboden en later verstrekten de tovenaars van Wall Street zogenaamde 2-28 hypotheken aan deze mensen, die vaak niet eens voldoende inkomen hadden. Een 2-28 hypotheek is 2 jaar weinig of geen lasten, en dat haal je dan de volgende 28 jaar in. Dit legde de basis voor de hypotheekcrisis van 2008.

Er zijn ook wel een paar positieve zaken te melden van het hypotheekfront. Er is een Nationaal Hypotheek Instituut in de maak, waarbij pensioenfondsen geld gaan lenen aan banken om door te lenen voor hypotheken. Deze manier van funding zal naar verwachting een ½% lagere rente opleveren.

Wat ook zal gebeuren, is dat de hoogte van het bedrag voor Nationale Hypotheek Garantie zal dalen tot de gemiddelde woningprijs. Die is momenteel € 215.000. Daar kun je in krimpgebieden toch nog een leuke tweekapper of vrijstaande woning mee financieren. Mogelijk gaat dit leiden tot een instroom van buitenaf in de krimpgebieden. Een geluk bij een ongeluk zou je kunnen concluderen.

Het zal nooit mee zo worden als het geweest was voor 2008, maar het lijkt er op, dat we het ergste wel gehad hebben.

Mark Faasse