Herstel zet door op woningmarkt

De woningmarkt klimt uit het dal, maar het gaat niet overal even goed. Duidelijk is een trek naar de stad, waarvan vooral Middelburg, maar dit keer ook Vlissingen profiteert. In Zeeuws-Vlaanderen leggen de Belgen een goed fundament onder de woningmarkt.

De prijzen in Midden- en Noord-Zeeland daalden overigens ten opzichte van vorig kwartaal met ca. € 10.000, maar het aantal transacties steeg het laatste kwartaal met 15%, behalve bij de vrijstaande woningen. De markt is meer geholpen met een stijging van het aantal transacties, dan met een stijging van de prijs. In Zeeuws-Vlaanderen bleef het aantal transacties globaal op peil, evenals de prijzen. De gemiddelde prijs daar is € 172.000 en dat is maar € 10.000 minder dan de gemiddelde prijs boven de Westerschelde. In 2006, ruim voor de crisis, was het verschil € 60.000. Er heeft hier een belangrijke verschuiving in de marktverhoudingen plaats gevonden.

Er zijn enkele oorzaken te noemen voor de positieve ontwikkeling:

·      De rente is extreem laag; 10 jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie is er al voor 3,1%.

·      Ouders mogen dit jaar nog belastingvrij maximaal € 100.000 schenken ten behoeve van huis of hypotheek en daar wordt relatief veel gebruik van gemaakt.

·      De starterslening, die door veel gemeenten wordt aangeboden vindt gretig aftrek. (overigens is het budget bijna op).

·      Huurders met een goed inkomen worden geconfronteerd nu en de komende jaren met erg forse huurverhogingen en kiezen daarom in meerdere mate voor de koop van een woning.

Alle vier genoemde factoren zijn direct of indirect het gevolg van overheidsbeleid of bemoeienis. Dat geldt met een omweg ook voor de lage rente, maar wellicht zou de woningmarkt beter functioneren, als de overheid niet steeds ingrijpt. Een ander voorbeeld is het bedrag dat een koper mag lenen. Dat wordt de komende jaren steeds verder afgebouwd door dezelfde overheid. Dat houdt in, dat kopers van te voren meer moeten gaan sparen.

Het platteland vertoont minder dynamiek dan de stad. Opvallend was tijdens de Open Huizen Dag van zaterdag jl. dat de meeste woningen die geen bezoek kregen, in de dorpen lagen. Overigens was deze actie succesvol; in de aanloop naar deze dag toe werd er al relatief veel verkocht. Verkopers zien het als een goed moment om met een prijsverlaging de woning onder de aandacht te brengen.

De tijd dat een woning te koop staat is ook aan het afnemen, hoewel gezegd dient te worden, dat veel van de verkochte woningen relatief kort te koop staan. Ze worden snel verkocht, omdat er een scherpe prijs wordt gevraagd.

De gemiddelde vraagprijs in Zeeuws-vlaanderen is € 213.000 en in Midden- en Noord-Zeeland  € 239.000.

De verwachting voor het laatste kwartaal is positief. De huidige trend zal zich vermoedelijk voort zetten. In Midden- en Noord-Zeeland zal waarschijnlijk een prijscorrectie plaats vinden.

Zeeuwse bestuurders niet zuinig

Zeeuwen staan er om bekend dat ze zuinig zijn. Dat blijkt ook uit de particuliere schulden. Van heel Nederland heeft Zeeland de minste ‘hypotheken onder water’ (schuld is hoger dan de waarde van de woning).

In bestuurlijk Zeeland waait er echter een andere wind. Daar is men nogal makkelijk geweest om schulden aan te gaan. Onderstaande tabel is gebaseerd op een onderzoek van de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Zij gingen de schuldposities na van gemeenten. Zeg maar bezit minus leningen. De netto schuld is daar een uitkomst van. Vervolgens heeft de VNG ook gekeken hoe het beleid is gewijzigd in de laatste 4 jaar. Voor het gemak heb ik die wijziging in een trendpercentage in de laatste kolom weergegeven.

	plaats	netto	2010-2013
	in NL	schuld/inw	bij/-af	trend
Borsele	90	636	-351	-36%
Schouwen-Duiveland	156	1312	158	14%
Noord-Beveland	161	1343	231	21%
Veere	219	1889	464	33%
Hulst	251	1590	6	0%
Sluis	272	2250	-243	-10%
Reimerswaal	284	1751	311	22%
Kapelle	291	1727	821	91%
Tholen	307	2313	1187	105%
Terneuzen	369	3289	629	24%
Goes	372	4300	27	1%
Middelburg (Z.)	384	5749	7	0%
Vlissingen	390	5373	711	15%

Er zijn momenteel 403 gemeenten in Nederland. Het is opvallend, dat de 4 Zeeuwse steden bij de laatste en laagste 10% zitten. Het is ook opvallend, dat maar 3 Zeeuwse gemeenten bij de bovenste helft staan. In feite laten alleen Borsele en Sluis zien dat ze op een goede manier aan de knoppen draaien. Zij hebben schuld afgelost de laatste jaren. Goes en Middelburg zitten dik in de gevarenzone, maar voelen blijkbaar nattigheid, omdat ze de schuld de laatste jaren minimaal hebben laten oplopen. Het lijkt er op, dat rijke gemeenten als Kapelle en Tholen een beetje overmoedig zijn, op dit vlak althans.

Dit is een cijfermatige benadering. De schulden zijn bekend tot op 2 cijfers achter de komma. De waardering van het bezit echter is een stuk ingewikkelder. Er is een grote leegstand van kantoren. Wat is dan in deze tijd een gemeentehuis waard? Die mogen gewaardeerd worden op basis van historische kostprijs, maar bij jonge gebouwen of recente verbouwingen kan er, als je op marktwaarde waardeert, opeens een flinke verlaging van de waarde plaats vinden. Een dergelijke nuance kan niet gemaakt worden in een financieel staatje, maar zou voor sommige gemeenten nog ongunstiger uitpakken. Dat is ook de reden dat een verlaging van de prijs van bouwgrond nog uitblijft.

Hoe komt het nu, dat de gemeenten zo ‘onzeeuws’ bezig zijn? Daar is geen onderzoek naar gedaan, en ik kan er alleen maar naar raden. Is het uit calvinisme, dat men de ‘keizer geeft wat des keizers is’? Is men niet assertief genoeg? Zijn de gemeenteraden in meerderheid te volgzaam en niet kritisch op de penning? Over een maand komen de gemeenten allemaal met hun begroting voor volgend jaar. Ik ben benieuwd of ze iets zullen willen doen aan hun  schuldpositie.

Oh ja, de gemeente die dit het beste voor elkaar heeft is Giessenlanden (Zuid-Holland, boven Gorkum) en nummer laatst is Maasdonk. Deze gemeente zal binnenkort opgeslokt worden door ’s-Hertogenbosch. Dat kun je verwachten als je de financiën niet op orde hebt.

Mark Faasse