Bodem aantal transacties bereikt

Prijsdaling zet door in Midden- en Noord-Zeeland

In Midden-Zeeland heeft het aantal transacties in het eerste kwartaal van dit jaar de bodem bereikt, en is sindsdien enigszins in een stijgende lijn. Dat geldt niet voor de prijzen, want als we een jaar terug kijken, dan zien we dat de prijzen met ca. 10% gedaald zijn. Een dergelijke daling heeft zich sinds het begin van de crisis niet voorgedaan. Gemiddeld kost een woning boven de Westerschelde nu € 183.000.

In Zeeuws-Vlaanderen is het aantal transacties teruggelopen in vergelijking met het 2^e kwartaal, maar het is wel op het niveau van het eerste kwartaal. De prijzen zijn er wel stabiel, zij het op een laag niveau, maar dat trekt juist veel Belgen aan, die nu de stap over de grens wagen. Bij sommige makelaars wordt 40% van de omzet veroorzaakt door onze zuiderburen. De gemiddelde prijs onder de Westerschelde is nu € 164.000 en daarmee komen deze 2 woningmarkten dichter bij elkaar.

Het is nu precies 4 jaar geleden dat de crisis is begonnen. Die werd ingezet door de val van Lehman in september 2008. Ook landelijk lijkt het er op dat de bodem bereikt is van het aantal transacties.

Makelaars hebben een hoge verwachting van het aantal transacties voor het komende kwartaal, omdat met ingang van 2013 de leningvoorwaarden aangescherpt worden. Daardoor zullen kopers nog dit jaar willen kopen. Doordat er een koppeling is tussen leencapaciteit en prijzen, zullen de prijzen dus verder onder druk komen te staan. Banken moeten aan steeds meer regels voldoen, waardoor de mogelijkheden om geld uit te lenen wordt beperkt.

De conclusie voor dit moment is, dat kopers lef moeten tonen en tot actie overgaan. Het advies is om daarbij een aankoopmakelaar in te schakelen. Kopers profiteren van de lage overdrachtsbelasting van 2% en ook een relatief lage rente.

Verkopers zullen af en toe door de pijngrens heen moeten gaan, omdat naar het zich laat aanzien uitstel geen oplossing is. 

Mark Faasse

Go Home!

Vandaag heb ik mijn ontslag aangeboden als gemeenteraadslid van Noord-Beveland.

Al 38  jaar ben ik politiek geëngageerd. Hoewel dat voor iemand van mijn kerkelijke gezindte niet voor de hand lag, werd ik lid van de ARP; bevlogen mensen die er voor gingen. Enigszins onbuigzaam ook. Naderhand ging deze partij op in het CDA, waar ik ook het oprichtingscongres van meegemaakt heb. Dit abrupte afscheid van de politiek valt mij dan ook zwaar.

De reden was (vermeende) betrokkenheid bij enkele zaken, waardoor collega’s en mensen om mij heen zich niet meer vrij voelden in hun besluitvorming. In de politiek heerst de doctrine van de schijn van belangenverstrengeling. Het hoeft niet eens zo te zijn, maar als de schijn gewekt is, is het eigenlijk gedaan met je als politicus. Die norm is hard, maar de realiteit.

Als gemeenteraadslid breng je ook weer niet zo veel voor elkaar, maar ik kan terugkijken op de krimpdiscussie, die ik op de agenda heb gezet. Verder heb ik in 2 grote belangrijke dossiers een afwijkend standpunt ingenomen. Ik stond de ene keer alleen en de tweede keer helemaal alleen, maar ik vond dat ik gelijk had en heb de strijd aangebonden. Ondanks goede argumenten toch verloren, althans geen meerderheid gekregen. Daar moet je tegen kunnen als politicus.

Deze beslissing geeft ook weer ruimte voor nieuwe dingen. Ik zie dan ook niet om in wrok. Ik ben bezig een onroerend goed bedrijf in Italië op te zetten met een Duitser en een Italiaanse. Ik heb nu meer tijd voor www.alpimarine.eu en dan wordt het Go 2nd home!

Mark Faasse

(Door)Starterslening

was een onderwerp tijdens een symposium van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland. We zijn allemaal bekend met de starterslening, die nieuwkomers op de woningmarkt een extra lening verstrekt met weinig of geen rente en uitgestelde aflossing. Ik ben altijd bang geweest voor 2 negatieve effecten: het kan er toe leiden dat er te veel betaald wordt voor een woning en ook bestaat het gevaar van overcreditering. Dat probleem kan optreden bij verlies van inkomen of scheiding van kopende partners. Deze problemen schijnen zich toch opvallend weinig voor te doen. Het kredietverloop lijkt boven verwachting goed te zijn, waardoor de kosten voor de leningverstrekkende gemeente mee vallen. 

De (Door)Starterslening is uitgevonden door ambtenaren van de gemeente Arnhem (Marion Schoeman). De bedoeling is om doorstroming op de woningmarkt te krijgen. Een doorstarter is daar iemand die een woning achterlaat van maximaal € 172.000 die door een starter gekocht wordt en die zelf een woning koopt van maximaal € 250.000. De lening bedraagt maximaal € 25.000. Dit kan net het bedrag zijn dat iemand te kort komt, als de hypotheek van de te verkopen woning hoger is dan de waarde. Een sterk punt is dat er niet woningen bijgebouwd worden waarvan er al zo veel zijn. Als we doorzonwoningen met 3 slaapkamers bouwen als starterswoning, komen er wellicht te veel van dit soort woningen in de woningvoorraad. Dat leidt dan in de toekomst weer tot problemen.

Een ander voordeel is, dat je met 1 lening 2 transacties veroorzaakt. Bij de standaard starterswoning veelal maar 1 transactie (bij nieuwbouw o.a.).

In Zeeland zou je het koopbedrag van € 172.000 m.i. moeten verlagen naar € 125.000 voor de starters en ik zou een voorstander zijn om het maximum voor de doorstarters te verhogen naar € 300.000. Het zou een wezenlijke bijdrage leveren aan het verbeteren van de woningmarkt en gemeenten kunnen het instrument hanteren om inwoners aan zich te binden en dat kan in tijden van krimp nooit kwaad.

Mark Faasse

Kennis voor Krimp

was de naam van een symposium over bevolkingskrimp en de daaraan verbonden gevolgen. Krimp van de bevolking wordt op zich niet als een probleem gezien; het is van alle tijden. Het lijdt wel tot negatieve gevolgen, waaronder daling van woningprijzen. Die daling van woningprijzen kan mensen ‘gevangen’ houden in hun huis, doordat ze financieel niet bij machte zijn om te verkopen. Vervolgens zal dit er toe leiden dat investeringen uitblijven. Het draagvlak van voorzieningen wordt dan steeds minder en dan komt een omgeving in een zichzelf versterkende negatieve spiraal terecht.

Tijdens het symposium sprak Gerard Marlet (inspirerende man), van Atlas voor Gemeenten en hij haalde Glaeser aan, een professor aan Harvard, die onderzocht had dat een (relatieve) daling van huizenprijzen een voorspeller was van bevolkingskrimp. Ik kon dat beamen, want dit trad ook op in Zeeuws-Vlaanderen, eigenlijk al voordat bevolkingskrimp op de agenda stond.

Glaeser introduceerde blijkbaar ook een ‘hurdle rate’. Dat houdt in, dat er slechts zelden sprake is van groei op de woningmarkt als grote delen van de woningvoorraad goedkoper zijn dan de bouw van nieuwe woningen. Dit wordt niet als een causaal verband gezien, maar er is wel een sterke correlatie.

Onder andere op basis van deze ‘hurdle rate’ werden gebieden aangewezen waar in de toekomst krimp vermoed wordt. Opvallend was dat de gemeente Tholen daar ook bij hoorde. 

Een conclusie die je daaruit kunt trekken is dat projectontwikkelaars, waarvan je mag verwachten dat ze rationeel handelen, op die plaatsen zullen gaan investeren waar  groei de meeste kansen heeft. Met andere woorden: kijk uit voor plaatsen waar ontwikkelaars niet aan de slag willen.

Nog enkele interessante opmerkingen:

• De keuze om ergens te gaan wonen wordt of bepaald door het werk, of door de aanwezigheid van woonattracties.  Beiden in gelijke mate. Met woonattracties worden bedoeld zaken die het wonen attractief maken. Dat kan van alles zijn, scholen, winkels, parken etc.. Voor de crisis werd de woonkeuze vaak bepaald door het schrale aanbod van nieuwbouw, waardoor steden als Almere sterk konden groeien.
• Er kunnen in steden ook verschillen op gaan treden tussen wijken onderling, een sterk voorbeeld was Helmond.
• Ongeveer 80% van de bevolkingsgroei zal in de regio rond de Randstad plaats gaan vinden. De rest van deze bevolkingsgroei zal dan verdeeld moeten worden in de periferie.
• Gemeenten als Spijkenisse en Emmen krijgen ook te maken met bevolkingsdaling. 

Mark Faasse