was de naam van een symposium over bevolkingskrimp en de
daaraan verbonden gevolgen. Krimp van de bevolking wordt op zich niet als een
probleem gezien; het is van alle tijden. Het lijdt wel tot negatieve gevolgen,
waaronder daling van woningprijzen. Die daling van woningprijzen kan mensen
‘gevangen’ houden in hun huis, doordat ze financieel niet bij machte zijn om te
verkopen. Vervolgens zal dit er toe leiden dat investeringen uitblijven. Het
draagvlak van voorzieningen wordt dan steeds minder en dan komt een omgeving in
een zichzelf versterkende negatieve spiraal terecht.
Tijdens het symposium sprak Gerard Marlet (inspirerende man),
van Atlas voor Gemeenten en hij haalde Glaeser aan, een professor aan Harvard,
die onderzocht had dat een (relatieve) daling van huizenprijzen een voorspeller
was van bevolkingskrimp. Ik kon dat beamen, want dit trad ook op in
Zeeuws-Vlaanderen, eigenlijk al voordat bevolkingskrimp op de agenda stond.
Glaeser introduceerde blijkbaar ook een ‘hurdle rate’. Dat
houdt in, dat er slechts zelden sprake is van groei op de woningmarkt als grote
delen van de woningvoorraad goedkoper zijn dan de bouw van nieuwe woningen. Dit
wordt niet als een causaal verband gezien, maar er is wel een sterke
correlatie.
Onder andere op basis van deze ‘hurdle rate’ werden gebieden
aangewezen waar in de toekomst krimp vermoed wordt. Opvallend was dat de
gemeente Tholen daar ook bij hoorde.
Een conclusie die je daaruit kunt trekken is dat
projectontwikkelaars, waarvan je mag verwachten dat ze rationeel handelen, op
die plaatsen zullen gaan investeren waar groei de meeste kansen heeft. Met andere woorden: kijk uit
voor plaatsen waar ontwikkelaars niet aan de slag willen.
Nog enkele interessante opmerkingen:
- De keuze om ergens te gaan wonen wordt of bepaald door het werk, of door de aanwezigheid van woonattracties. Beiden in gelijke mate. Met woonattracties worden bedoeld zaken die het wonen attractief maken. Dat kan van alles zijn, scholen, winkels, parken etc.. Voor de crisis werd de woonkeuze vaak bepaald door het schrale aanbod van nieuwbouw, waardoor steden als Almere sterk konden groeien.
- Er kunnen in steden ook verschillen op gaan treden tussen wijken onderling, een sterk voorbeeld was Helmond.
- Ongeveer 80% van de bevolkingsgroei zal in de regio rond de Randstad plaats gaan vinden. De rest van deze bevolkingsgroei zal dan verdeeld moeten worden in de periferie.
- Gemeenten als Spijkenisse en Emmen krijgen ook te maken met bevolkingsdaling.
Mark Faasse
Geen opmerkingen:
Een reactie posten