Even terugkijken

Morgenochtend kijken we weer hoopvol vooruit, maar aan het eind van het jaar past het om nog eens even terug te kijken. Het is zo makkelijk om de vette jaren voor 2008 als maatstaf te nemen, maar of je het goed doet of minder goed doet ten opzichte van andere provincies is ook belangrijk.

Vandaar dat ik de cijfers van het kadaster heb genomen. Deze zijn van het 3^e kwartaal van 2014. Die van het 4^e kwartaal 2014 en daarmee van het hele jaar, zijn pas beschikbaar in de tweede helft van januari 2015.

Waar ik naar gekeken heb, is de prijsindex vanaf 2010. In dat jaar werd de index in dit plaatje op 100 gesteld. Opvallend is, dat in Zeeland de prijzen het minst gezakt zijn. 100 – 90,3 = 9,7% prijsdaling, in 4 jaar tijd.

Provincie	2010 = 100	Ontw.	Transacties
Groningen	85,4	-0,1	23%
Friesland	81,9	-0,9	40%
Drenthe	85,5	1,7	18%
Overijssel	87,0	0,7	23%
Flevoland	87,9	0,8	29%
Gelderland	83,9	0,1	34%
Utrecht	87,3	3,1	52%
Noord-Holland	89,0	3,8	44%
Zuid-Holland	87,9	2,2	35%
Zeeland	90,3	-1,3	27%
Noord-Brabant	84,3	1,6	36%
Limburg	88,0	2	23%

In de tweede kolom staan de prijsstijgingen en dalingen vermeld in procenten, gerealiseerd in een jaar tijd. Ook hier valt Zeeland op, namelijk als de provincie waar de prijzen nog steeds aan het dalen zijn. Met uitzondering van Friesland en Groningen zijn de prijzen in de andere provincies gestegen, tot behoorlijk gestegen.

Deze week werden we verblijd met de gemeentelijke bevolkingscijfers. Ook hier viel me  weer iets op. De Zeeuwsvlaamse gemeenten en Middelburg hadden te kampen met een teruglopende bevolking. En laten die gemeenten nu net de beste ontwikkeling op de onroerend goed markt doorgemaakt hebben het laatste jaar. Het oorzakelijk verband tussen een goede vastgoedmarkt en bevolkingsdaling ontgaat mij geheel. Het zou juist tegenovergesteld moeten zijn. Ik kan er niets voor bedenken.  

In de laatste kolom staat de toename in procenten van het aantal transacties per provincie. Utrecht doet het fantastisch goed. In een jaar tijd is het aantal transacties met 52% toegenomen. Zeeland zit daar bijna de helft onder, met 27%, maar doet het beter dan Groningen, Limburg en Drenthe, die opvallend laag scoort. Het Drenthenieren is blijkbaar niet goed aangeslagen.

Duidelijk is, dat het een stuk beter gaat op de onroerend goed markt, maar niet overal even goed. Laten we in ieder geval blij zijn met de stijging van het aantal transacties. Dat geeft aan dat meer mensen van een last af gekomen zijn en dat er even zoveel blije kopers zijn geweest in het voorbije jaar. Dat is een mooi vooruitzicht om het nieuwe jaar mee te beginnen.

Mark Faasse

All Politics Is Local

Dit is een gevleugelde uitspraak uit de Amerikaanse politiek, het eerst gebezigd door de Washington Post, maar vaak toegeschreven aan een van de voormalige voorzitters van het Huis van Afgevaardigden van de VS, ‘Tip’ O’Neill. Hij heeft ook een boek geschreven met deze titel.

Het gaat er om, dat de problemen en onderwerpen in de directe omgeving voor de kiezer zwaarder wegen bij het uitbrengen van zijn stem dan de grote en ongrijpbare politieke zaken. O’Neill won op enig moment de verkiezing als afgevaardigde van zijn staat (Massachusetts), maar hij verloor kiezers in zijn eigen district, omdat hij te weinig aandacht had besteed aan zaken die zijn kiezers direct raakten.

Dit bewijst het bestaansrecht van politieke partijen, die zich met plaatselijke aangelegenheden bezig houden. Een lokale partij staat dicht bij de kiezer, en de kandidaten op de kieslijst van Zeeland Lokaal staan midden tussen de bevolking. Velen van hen leveren een zeer zinvolle bijdrage aan de maatschappij middels  een lidmaatschap van de gemeenteraad of elders als vrijwilliger.

De nieuwe politieke partij Zeeland Lokaal heeft de stellige overtuiging, dat je de lokale problemen met lokale mensen moet oplossen. Het geregel op afstand vanuit Den Haag moet alleen daar gebeuren, waar het niet anders kan. Zeeland Lokaal gaat in de nabije toekomst vormgeven aan het ideaal van ‘bottom up’ in plaats van ‘top down’. Bij de gemeenteraadsverkiezingen van dit jaar trokken de lokale partijen de grootste aantallen stemmen in de meeste gemeenten. Zeeland Lokaal hoopt en verwacht dat dit bij de komende provinciale verkiezingen herhaald zal worden. Minimaal 40% van de kiezers is zwevend en de nieuwe partij Zeeland Lokaal zal daar een goed alternatief voor zijn.

Ik ben blij en vereerd dat ik hiervan de lijsttrekker mag zijn.

Mark Faasse

Power to the People

 

is een liedje dat John Lennon op de plaat zette (zo heette dat toen) in 1971. De tekst is niet erg bijzonder, maar de maker natuurlijk wel en de melodie nodigt uit tot meezingen.

Ik moest er aan denken toen ik las dat Frankrijk zich weer eens niet aan Europese begrotingsafspraken houdt en er waarschijnlijk mee wegkomt. Wie is daarvan op termijn de dupe? De ‘gewone man’ zal het merken in zijn portemonnee.  Het personeel van KLM moet harder gaan werken voor het zelfde loon. Dank je wel stakende piloten van Air France.

De Nederlandse banken hebben een kwart van de ondernemers bij de afdelingen bijzonder beheer ondergebracht, ondanks dat hun belastinggeld die banken van de ondergang heeft gered. Ze staan nu gewoon in de kou.

Directeur Staal van woningcorporatie Vestia heeft er in zijn eentje voor gezorgd dat de Nederlandse huurders gedurende meerdere jaren een maand huur moeten betalen om de financiële rotzooi die hij veroorzaakt heeft op te ruimen. In Amerika stoppen ze zo iemand in de gevangenis, maar hij zit lekker in zijn villa op de Antillen.

We hebben met elkaar een prachtige samenleving opgetuigd, waar sommige mensen heel goed van weten te profiteren, misbruik makend van de te complexe wet- en regelgeving.

Power to the people lijkt geïnstitutionaliseerd maar in werkelijkheid is het gestold in een veel te complex georganiseerde samenleving en daardoor gestagneerd. Vroeger hadden de dokter, de dominee, de bovenmeester en een groep notabelen het voor het zeggen. Alles was kleinschalig en overzichtelijk. Tegenwoordig zijn de mensen  die informeel aan de touwtjes trekken veel slimmer en minder goed zichtbaar. Of politici doen grote beloften om die binnen enkele dagen na de verkiezingen te vergeten. De gewone mensen mogen stemmen, maar vragen zich af of het wel zin heeft omdat er te weinig naar hen geluisterd wordt. Daarom is de opkomst laag en zijn er enorm veel zwevende kiezers. ‘Het maakt toch allemaal niet uit’ wordt er gedacht.

Op Noord-Beveland is er nu een vacature voor een burgemeester. De grote landelijke partijen hebben speciale mensen om benoemingen zodanig te beïnvloeden, dat het een partijgenoot wordt die aangesteld wordt. Er wordt dan niet gekeken naar het belang van de bevolking, maar het partijbelang komt eerst. Lokale partijen, waaronder BEtrokken Noord-Beveland zitten daar heel anders in. Bij hen gaat het niet om partijmacht, maar om de burgers van de gemeente. Dat hoop ik in de komende sollicitatieprocedure waar te kunnen maken. ‘you may say I’m a dreamer, but I’m not the only one. I hope some day you’ll join us’

Imagine!

Mark Faasse

Herstel zet door op woningmarkt

De woningmarkt klimt uit het dal, maar het gaat niet overal even goed. Duidelijk is een trek naar de stad, waarvan vooral Middelburg, maar dit keer ook Vlissingen profiteert. In Zeeuws-Vlaanderen leggen de Belgen een goed fundament onder de woningmarkt.

De prijzen in Midden- en Noord-Zeeland daalden overigens ten opzichte van vorig kwartaal met ca. € 10.000, maar het aantal transacties steeg het laatste kwartaal met 15%, behalve bij de vrijstaande woningen. De markt is meer geholpen met een stijging van het aantal transacties, dan met een stijging van de prijs. In Zeeuws-Vlaanderen bleef het aantal transacties globaal op peil, evenals de prijzen. De gemiddelde prijs daar is € 172.000 en dat is maar € 10.000 minder dan de gemiddelde prijs boven de Westerschelde. In 2006, ruim voor de crisis, was het verschil € 60.000. Er heeft hier een belangrijke verschuiving in de marktverhoudingen plaats gevonden.

Er zijn enkele oorzaken te noemen voor de positieve ontwikkeling:

·      De rente is extreem laag; 10 jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie is er al voor 3,1%.

·      Ouders mogen dit jaar nog belastingvrij maximaal € 100.000 schenken ten behoeve van huis of hypotheek en daar wordt relatief veel gebruik van gemaakt.

·      De starterslening, die door veel gemeenten wordt aangeboden vindt gretig aftrek. (overigens is het budget bijna op).

·      Huurders met een goed inkomen worden geconfronteerd nu en de komende jaren met erg forse huurverhogingen en kiezen daarom in meerdere mate voor de koop van een woning.

Alle vier genoemde factoren zijn direct of indirect het gevolg van overheidsbeleid of bemoeienis. Dat geldt met een omweg ook voor de lage rente, maar wellicht zou de woningmarkt beter functioneren, als de overheid niet steeds ingrijpt. Een ander voorbeeld is het bedrag dat een koper mag lenen. Dat wordt de komende jaren steeds verder afgebouwd door dezelfde overheid. Dat houdt in, dat kopers van te voren meer moeten gaan sparen.

Het platteland vertoont minder dynamiek dan de stad. Opvallend was tijdens de Open Huizen Dag van zaterdag jl. dat de meeste woningen die geen bezoek kregen, in de dorpen lagen. Overigens was deze actie succesvol; in de aanloop naar deze dag toe werd er al relatief veel verkocht. Verkopers zien het als een goed moment om met een prijsverlaging de woning onder de aandacht te brengen.

De tijd dat een woning te koop staat is ook aan het afnemen, hoewel gezegd dient te worden, dat veel van de verkochte woningen relatief kort te koop staan. Ze worden snel verkocht, omdat er een scherpe prijs wordt gevraagd.

De gemiddelde vraagprijs in Zeeuws-vlaanderen is € 213.000 en in Midden- en Noord-Zeeland  € 239.000.

De verwachting voor het laatste kwartaal is positief. De huidige trend zal zich vermoedelijk voort zetten. In Midden- en Noord-Zeeland zal waarschijnlijk een prijscorrectie plaats vinden.

Zeeuwse bestuurders niet zuinig

Zeeuwen staan er om bekend dat ze zuinig zijn. Dat blijkt ook uit de particuliere schulden. Van heel Nederland heeft Zeeland de minste ‘hypotheken onder water’ (schuld is hoger dan de waarde van de woning).

In bestuurlijk Zeeland waait er echter een andere wind. Daar is men nogal makkelijk geweest om schulden aan te gaan. Onderstaande tabel is gebaseerd op een onderzoek van de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Zij gingen de schuldposities na van gemeenten. Zeg maar bezit minus leningen. De netto schuld is daar een uitkomst van. Vervolgens heeft de VNG ook gekeken hoe het beleid is gewijzigd in de laatste 4 jaar. Voor het gemak heb ik die wijziging in een trendpercentage in de laatste kolom weergegeven.

	plaats	netto	2010-2013
	in NL	schuld/inw	bij/-af	trend
Borsele	90	636	-351	-36%
Schouwen-Duiveland	156	1312	158	14%
Noord-Beveland	161	1343	231	21%
Veere	219	1889	464	33%
Hulst	251	1590	6	0%
Sluis	272	2250	-243	-10%
Reimerswaal	284	1751	311	22%
Kapelle	291	1727	821	91%
Tholen	307	2313	1187	105%
Terneuzen	369	3289	629	24%
Goes	372	4300	27	1%
Middelburg (Z.)	384	5749	7	0%
Vlissingen	390	5373	711	15%

Er zijn momenteel 403 gemeenten in Nederland. Het is opvallend, dat de 4 Zeeuwse steden bij de laatste en laagste 10% zitten. Het is ook opvallend, dat maar 3 Zeeuwse gemeenten bij de bovenste helft staan. In feite laten alleen Borsele en Sluis zien dat ze op een goede manier aan de knoppen draaien. Zij hebben schuld afgelost de laatste jaren. Goes en Middelburg zitten dik in de gevarenzone, maar voelen blijkbaar nattigheid, omdat ze de schuld de laatste jaren minimaal hebben laten oplopen. Het lijkt er op, dat rijke gemeenten als Kapelle en Tholen een beetje overmoedig zijn, op dit vlak althans.

Dit is een cijfermatige benadering. De schulden zijn bekend tot op 2 cijfers achter de komma. De waardering van het bezit echter is een stuk ingewikkelder. Er is een grote leegstand van kantoren. Wat is dan in deze tijd een gemeentehuis waard? Die mogen gewaardeerd worden op basis van historische kostprijs, maar bij jonge gebouwen of recente verbouwingen kan er, als je op marktwaarde waardeert, opeens een flinke verlaging van de waarde plaats vinden. Een dergelijke nuance kan niet gemaakt worden in een financieel staatje, maar zou voor sommige gemeenten nog ongunstiger uitpakken. Dat is ook de reden dat een verlaging van de prijs van bouwgrond nog uitblijft.

Hoe komt het nu, dat de gemeenten zo ‘onzeeuws’ bezig zijn? Daar is geen onderzoek naar gedaan, en ik kan er alleen maar naar raden. Is het uit calvinisme, dat men de ‘keizer geeft wat des keizers is’? Is men niet assertief genoeg? Zijn de gemeenteraden in meerderheid te volgzaam en niet kritisch op de penning? Over een maand komen de gemeenten allemaal met hun begroting voor volgend jaar. Ik ben benieuwd of ze iets zullen willen doen aan hun  schuldpositie.

Oh ja, de gemeente die dit het beste voor elkaar heeft is Giessenlanden (Zuid-Holland, boven Gorkum) en nummer laatst is Maasdonk. Deze gemeente zal binnenkort opgeslokt worden door ’s-Hertogenbosch. Dat kun je verwachten als je de financiën niet op orde hebt.

Mark Faasse

De beste woningmarkt van Zeeland

Er doen vele (ook tegenstrijdige) verhalen de ronde over de woningmarkt. Duidelijk is dat het beter gaat, vergeleken met het dieptepunt vorig jaar, maar niet overal in de zelfde mate. Er ontstaat een trek van het platteland naar de stad, en binnen Nederland is met name de Randstad populair.

In onderstaande tabel is gekeken per gemeente naar het aantal eigendomswoningen, hoeveel er daarvan te koop staan, en hoeveel er in een jaar tijd verkocht zijn. Vervolgens is het laatste getal de indicatie hoe lang de theoretische verkooptijd in jaren is voor de gemiddelde woning. Het zal niet verrassend zijn, dat 2 Zeeuwsvlaamse gemeenten aan de top staan. Opvallend is ook Middelburg, met een derde plek.

Gemeente	aantal won	te koop	verkocht	tijd(jaar)
Sluis	10130	4,2%	3,5%	1,2
Hulst	9422	4,4%	3,2%	1,4
Middelburg	12968	4,8%	2,8%	1,7
Terneuzen	17564	5,9%	3,2%	1,9
Kapelle	3707	5,9%	3,1%	1,9
Reimerswaal	5587	6,0%	3,0%	2,0
Veere	8101	5,6%	2,8%	2,0
Borsele	6776	5,9%	2,9%	2,0
Goes	10114	6,0%	2,9%	2,1
Tholen	7067	6,2%	2,7%	2,3
Sch-Duiveland	10336	7,9%	3,1%	2,6
Vlissingen	12132	7,5%	2,3%	3,2
Noord-Beveland	3096	10,4%	3,0%	3,5
ZEELAND	117000	6,0%
NEDERLAND	4083808	6,3%

De gemeente Terneuzen doet het ook goed, ondanks dat er in de stad veel problemen geweest zijn. De toestroom van Belgen veroorzaakt deze goede cijfers.

Als we kijken naar het percentage verkopen, dan zien we, behoudens de uitschieter naar boven Sluis, en de uitschieter naar beneden Vlissingen, dat gemiddeld genomen tussen de 2,7% en 3,2% van de woningvoorraad in enig jaar verkocht wordt. Dat houdt in, dat een Zeeuw ‘door de bank genomen’ zo’n 30 jaar in zijn koophuis zal verblijven.

De uitschieters aan de onderkant zijn Vlissingen en Noord-Beveland. Vlissingen heeft nog een gigantische nieuwbouwopgave veroorzaakt door het ondoordachte aankoopbeleid van de gemeente. Het zal niet eenvoudig zijn om dat in goede banen te leiden. Ik ben woonachtig op Noord-Beveland en af en toe struikel je daar over de makelaarsborden maar dat pakweg 1 op de 10 woningen te koop staat, zie je alleen als je in de cijfers duikt. Overigens woon ik met veel plezier in Kamperland, maar blijkbaar willen toch nogal wat mensen vertrekken uit deze gemeente.

Een oplossing voor de hekkensluiters van dit rijtje? Zorg dat je een denkbeeldige buurgemeente van Antwerpen wordt. Vlissingen heeft de Scheldeconnectie en in mijn praktijk zie ik ook steeds meer Antwerpenaren naar Noord-Beveland komen om zich te oriënteren op de woningmarkt.

N.B.

De cijfers komen uit de volgende bronnen:

·      woningvoorraad van CBS-Statline 2012

·      aantal te koop staande woningen komen uit Funda; deze zijn geschoond voor recreatiewoningen, garageboxen, percelen grond e.d.; gemeten eind juli 2014.

·      verkochte woningen in de prijsklasse van 75.000-1.000.000 uit het kadaster in de periode van 1 juli 2013 tot 30 juni 2014; zo is het absolute dieptepunt in de woningmarkt in het eerste kwartaal van 2012 omzeild.