Aantal transacties daalt, evenals de prijzen

De rente is laag en de prijzen zijn gedaald. De keuze is zeer ruim en verkopers zijn genegen te onderhandelen over de prijs. Het is nu een goede tijd voor kopers om hun slag te slaan op de woningmarkt.

Er was tot 4 jaar geleden sprake van een verkopersmarkt, maar de rollen zijn nu omgedraaid. Sommige verkopers moeten daar toch nog steeds aan wennen en het aantal woningen dat al meer dan een jaar te koop staat is erg groot geworden en stijgt nog steeds. Uit onderzoek onder NVM-makelaars is gebleken dat voor 61% van het aanbod geen of weinig belangstelling meer bestaat. Deze eigenaren kunnen, als ze niet willen zakken met hun prijs, de woning het best van de markt halen.

Het meest succesvol zijn de verkopers die hun woning voor een scherpe prijs op de markt zetten. Zij maken een goede kans, ook in de huidige marktomstandigheden, om hun woning in het eerste kwartaal kwijt te raken.

Vergeleken met een jaar daarvoor zijn in het vierde kwartaal van 2011 de prijzen gedaald met 7,4% en het aantal transacties met bijna 15%. Dit geldt voor de Zeeuwse Eilanden. In Zeeuws-Vlaanderen daalden de prijzen met 6,2% en de transacties met 20%. De mediane (gemiddelde) prijs voor een woning in Nederland is € 223.000. Boven de Westerschelde bedraagt dit € 183.000 en onder deze rivier € 167.000. Dat is een prijsverschil van € 16.000. In het laatste kwartaal voor de crisis bedroeg het prijsverschil € 48.000. (2008, 2e kwartaal). Zeeuws-Vlaanderen heeft al eerder een structurele prijsdaling meegemaakt, en is daar nu blijkbaar minder ontvankelijk voor. Uiteraard is het ook zo, dat hoe lager de prijs is, hoe minder ver deze nog kan zakken.

De cijfers staan over de hele linie op rood. Ook de kredietverlening hapert, omdat de AFM de banken lastig valt met overbodige regelgeving en er niet voor terug deinst boetes uit te delen aan banken die hun klanten goed hebben willen helpen.

Zijn er dan geen lichtpunten? De verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2% op 1 juli 2011 heeft een positieve impuls aan de woningmarkt gegeven. Deze maatregel loopt af op 1 juli van dit jaar. De verwachting is, dat veel kopers en verkopers nog gebruik zullen willen maken van dit tijdelijke belastingvoordeel. Het is ook voor veel andere branches van belang dat de woningmarkt weer in beweging komt.

Mark Faasse

Huizenprijs daalt niet in Zeeland

Vandaag een positief bericht in onze eigen PZC, dat in alle provincies de huizenprijs gedaald was, behalve in Zeeland. Het gaat hierbij om het PBK, het Prijsindexcijfer Bestaande Koopwoningen, een door het CBS en kadaster geconstrueerde reeks. De PBK voor Zeeland was in een jaar tijd 0,8% gestegen.
Dat klinkt erg hoopvol, maar als je dan de site van het kadaster opzoekt, waar een en ander gepubliceerd wordt, dan zie je cijfers waar je geen touw aan vast kan knopen. Bij verschillende categorien woningen grote uitslagen zowel naar boven als naar beneden.
Als je zelf even de rekenmachine ter hand neemt, dan zie je dat er in de maand juli vorig jaar 316 transacties geregistreerd zijn in Zeeland en dit jaar juli 272. Dat is 14% minder. In juli 2008, vlak voor het begin van de crisis, werden er nog 434 transacties geregistreerd. Het percentage reken ik maar even niet uit.
Op dit moment is het belangrijker te focussen op het doen van transacties dan op een procentje meer of minder in de prijs.
De Rabobank is een van de betere voorspellers op de woningmarkt en die zagen de toekomst nog steeds somber in, zo bleek uit een recente publicatie.

Wat moet je nu hier mee als woonconsument, koper of verkoper?
Overleg met een deskundige makelaar, die een brede ervaring heeft en een goede kijk op de zaken. Iemand ook, die u niet naar de mond praat, maar een eerlijk advies geeft, ook als de waarheid een beetje ongemakkelijk is. In ieder geval zijn er voor kopers uitgelezen kansen om een goede slag te slaan.

En: er is hoop! De kadastercijfers betreffen de overdrachten die bij de notaris plaats vinden. Die komen ca 3 maanden nadat de makelaar een koopovereenkomst heeft gesloten. De verlaging van de overdrachtsbelasting van 4%, wat op een gemiddeld huis een voordeel geeft van ca. 10.000 Euro is hier nog niet in mee genomen. Deze is pas vorige maand ingegaan. De NVM verwacht dat hier een positieve impuls van uit gaat.

Mark Faasse

Resultaten behaald in het verleden

bieden geen garantie voor de toekomst. Gisteren werden we verblijd door het bericht van woningmarktcijfers.nl dat de woningen in Zeeland de laatste 10 jaar met 67% gestegen waren in prijs en daarmee de koplopers in Nederland zijn.
Mooi bericht, nice to know. Wat schieten we hier mee op? In een oude vertaling van de Bijbel is geschreven Wie hoog staat zie toe dat hij niet valle.

Ik heb de aantallen transacties van woningen vergeleken voor de crisis (2007) met het jaar 2010. Die ziet u hier rechtsboven. Dan zien we dat die aantallen fors zijn afgenomen. De gegevens zijn ontleend aan het kadaster.

Wat opvalt is dat met name de aantallen in Goes en Middelburg onder de maat zijn gebleven. Komt dat omdat de prijzen daar aan de hoge kant waren? Steden als Terneuzen en Vlissingen, die als veel minder aantrekkelijk worden gezien, lopen wel gewoon in de pas.

Als je deze cijfers op je in laat werken, kom je tot de conclusie dat door die afname van verkopen je langer in een huis zult blijven wonen. Tot voor kort bleven Zeeuwen gemiddeld 21 jaar in hun huis wonen voordat ze het verkochten. Dat wordt op basis van deze gegevens gemiddeld 28 jaar. Nu is het zo, dat verhuizingen zorgen voor flinke economische impulsen in de vorm van bestedingen bij bouwers, woninginrichters, tuincentra etc. Dat moeten we dus ontberen.

Is het somberheid troef? Dat hoeft niet denk ik. We moeten de nieuwe realiteit aanvaarden als de enige beschikbare werkelijkheid en daarnaar handelen. Daarbij is geen plaats voor ongefundeerd optimisme, maar zeker wel voor professioneel positivisme.

Mark Faasse

Dubbele dip op de woningmarkt

In het derde kwartaal van dit jaar zijn de woningprijzen landelijk gedaald, net als in het laatste kwartaal van 2008 en het eerste kwartaal van 2009; het begin van de crisis. Economen vreesden deze zomer voor een dubbele dip. Gelukkig kwam die er niet, maar helaas wel op de woningmarkt. Hoewel de woningen goedkoper waren, werden er minder verkocht. Dat geldt ook voor de Randstad, traditioneel toch de sterkste woningmarkt van Nederland.

Last in first out
Wat opviel, was dat de helft van de woningen die verkocht werden, niet langer dan 3 maanden te koop stonden. Daarvan was ook het verschil tussen vraagprijs en transactieprijs niet groot, minder dan 5%. Het blijkt dat kopers de eigenaren van woningen die nog dromen van prijzen uit 2008 negeren. Die woningen staan te lang en voor te hoge prijzen te koop.
Op de Zeeuwse eilanden is de voorraad te koop staande woningen toegenomen, wat er op wijst, dat de prijzen nog niet veel zullen verbeteren. De woningen hielden hun prijzen wel enigszins vast, maar wat heb je daar aan, als er geen transactie tot stand komt. De gemiddelde prijs schommelt rond de 200.000 Euro.
In Zeeuws-Vlaanderen bleef het aantal te koop staande woningen wel stabiel. Dat geldt ook voor de prijzen, die tot iets boven de 170.000 Euro kwamen.

Kabinet geeft hoop
De discussie over de hypotheekrente is voorlopig verstomd, nu het nieuwe kabinet een duidelijke keuze heeft gemaakt. In de verkiezingstijd had dit een duidelijk negatief effect op de verkopen. We moeten echter niet denken, dat nu deze factor ten gunste van de kopers gedraaid is, dit gelijk een positief effect zal hebben.

Het kabinet gaat met een andere maatregel huurders stimuleren een woning te kopen. Mensen met een inkomen boven de € 43.000 krijgen forse huurverhogingen voor hun kiezen en zullen wellicht naar de markt voor koopwoningen uitwijken.

Ook is er veel aandacht voor de banken, die de hypotheekklanten op dit moment te hoge rentes berekenen. De rente is al laag, maar kan nog lager als de banken genoegen nemen met lagere marges, zoals ze in het verleden gedaan hebben.

De conclusie is, dat het op dit moment voor een koper goede tijden zijn. De rente is laag en de woningen zijn voor lage prijzen te koop.

Mark Faasse