Zeeuwse Woningmarkt klimt uit dal

heb ik al eerder geschreven, maar ik denk dat het er nu echt van komt.

De vastgoedcrisis heeft er een kleine 3 jaar over gedaan om het dieptepunt te bereiken. Inmiddels neemt het aantal transacties toe en worden er ook weer meer duurdere woningen verkocht. De maatregel om de overdrachtsbelasting voor een deel af te schaffen betekent een verdere stimulans.

Zeeland deed het relatief goed
Zeeland is een van de provincies waar er meer verkocht werd. De woningmarkt als geheel is maar 60% van wat deze voor de crisis was.
De verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2% betekent een korting van een kleine 10.000 Euro voor de gemiddelde huizenkoper. De verwachting is, dat dit voordeel ten goede komt aan de koper. Er staan heel veel woningen te koop en voor kopers zijn er zeer ruime keuzemogelijkheden. Daarnaast is de rente nog steeds aan de lage kant.

Prijsverschil tussen Zeeuws-Vlaanderen en de rest van Zeeland onverminderd groot
Zowel boven als onder de Westerschelde stegen de aantallen transacties.
Omdat de aantallen naar verhouding laag zijn, dienen we voorzichtig te zijn met de gemiddelden, maar op de Zeeuwse Eilanden spreken we van een gemiddelde prijs van ca. € 200.000 en in Zeeuws-Vlaanderen zo’n € 30.000 lager. Er worden substantieel meer vrijstaande woningen verkocht en dat is de oorzaak van de prijsstijging van het gemiddelde.

Stuwmeer aan woningen
Er zijn de laatste jaren meer woningen op de markt bij gekomen dan dat er verkocht werden. Er zijn zelfs eigenaren die de verkoop van hun woning uitgesteld hebben. Wat overduidelijk blijkt is, dat verkopers die een scherpe prijs vragen, hun huis sneller verkopen en ook voor een hogere prijs dan degenen die overvragen. Veel vragen = minder krijgen is het adagium.

Vooruitzichten
De woningmarkt en de bouw zijn de sectoren die het langst geleden hebben onder de crisis. Het ziet er naar uit, dat hier nu een einde aan komt. De woningbouw profiteert wel niet rechtstreeks van de verlaging van de overdrachtsbelasting, maar het is wel belangrijk dat kopers van een nieuwe woning de bestaande woning goed kunnen verkopen.

Mark Faasse

Structurele leegstand in mussenflat

Een jaar of 7 geleden heb ik een speciaal voor mussen ontworpen meergezinswoning gekocht en die op de eerste verdieping aan de oostzijde van mijn huis bevestigd. Die locatie komt voor uit welbegrepen eigenbelang, want ik wil ’s morgens graag wakker worden met het sympathieke geluid van die leuke vogeltjes.
Er heeft al die tijd nog geen mus vertoefd en toch zie ik die vaak in onze jonge wijk. Hier zal ik de fabrikant of leverancier voor aansprakelijk stellen, of wie dan ook in de bedrijfskolom, want zo werkt dat tegenwoordig.

Zo zit ik ook bij ons in de duinen in het broedseizoen te turen naar dwergsterns. Daarvoor is door Rijkswaterstaat een gedeelte met prikkeldraad voor iedereen afgesloten, ook buiten het broedseizoen. Ik heb er echter nog nooit een dwergstern een nest zien maken c.q. broeden. Ik zal Rijkswaterstaat dan ook adviseren om de bond van sternachtigen aansprakelijk te stellen. Of, en dat is misschien nog beter, de kosten van palen en prikkeldraad te verhalen op de lieden die dit verzonnen of geadviseerd hebben.

Ik ga hier geen negatieve uitlatingen doen over natuurbeschermers c.s.. Die hebben het al zwaar genoeg te verduren met dit kabinet. Maar ook hun vrienden van vroeger vinden dat ze doorgeschoten zijn. Ik citeer het vroegere Eerste Kamerlid van de PPR (voorloper van Groenlinks; voor de jonkies) Constant van Waterschoot, iemand waarvoor ik een hoge achting heb, die sprak over de paal- en prikkeldraad maffia. Daarmee doelend op groeperingen die onder het mom van hogere natuurdoelen (EHS) landjepik spelen.

Ik lees net in de krant dat de provincie Zeeland 2 miljoen betaalt voor 25 ha grond voor natuur. Dat lijkt me toch wel erg veel, 8 euro/m2 . Als we toch aan het aansprakelijk stellen zijn, dan doen we dat de provincie ook maar, voor het betalen van te hoge grondprijzen in het kader van natuuraankoop.

Mark Faasse

De beeldvorming van Natura 2000

Onlangs kreeg ik een brief in de bus van het Regiebureau Natura 2000 met het verzoek mee te werken aan een onderzoek naar de beeldvorming over Natura 2000. Ik kreeg deze uitnodiging in mijn functie als gemeenteraadslid.

Waarom is het nodig dat men onderzoek doet naar de beeldvorming en ‘eventuele ontwikkelingen daarin’. Ik zou zeggen: 'ambtenaren, voer gewoon je werk uit'. Maakt het uit dat er verschillend over gedacht wordt? Gaat de beeldvorming net als bij opiniepolls de werkelijke verkiezingen vervangen? Het is best wel slim van die groene jongens en meisjes als je de beeldvorming in de gaten houdt, want dat voorkomt dat je gaat overvragen en daar kun je in de toekomst last van krijgen. Maar als volksvertegenwoordiger merk ik op, dat zo het proces onttrokken wordt aan de democratische besluitvorming en daar ben ik voor ingehuurd, althans verkozen.

U begrijpt: mijn beeldvorming is er niet beter op geworden. Ik ben toch al de mening toegedaan dat wij in de Zeeuwse Delta de natuurcompensatie moeten ondergaan die afgedeald is bij de ontwikkeling van de Tweede Maasvlakte. Maar blijkbaar heeft men bij dit soort organisaties geld over, als men zich zulk onderzoek kan permitteren.

Dat geldt in den brede voor de overheid. (Geld over hebben.) Ik kreeg een prachtig boekwerkje toegestuurd: Zeeuws Position Paper ‘Zeeland is anders … interessant anders’. Het zag er werkelijk prachtig uit, met hele mooie fotografie en opmaak. Daar tussen items die men in Zeeland belangrijk vindt. Het is opgesteld in opdracht van de Provincie en wellicht ook gemeenten. De bedoeling is om de vorming van het toekomstig kabinetsbeleid op voor Zeeland gunstige wijze te beïnvloeden.
Denkt iemand nu werkelijk dat Rutte, Verhagen en Wilders of hun naaste medewerkers dit gaan lezen? Of dat Cohen, Pechtold, Halsema en Roemer het lezen omdat die wat meer tijd hebben?
Als bestuurder kun je dan weer net doen alsof je er alles aan hebt gedaan om je doelen te behalen. In elk geval leidt het wel tot instandhouding van de PR-buro’s en fotografen in Zeeland.

Het zou mij een lief ding zijn, als we bij de vorming van het kabinet genoeg aandacht krijgen voor een aan Zeeuwen toegerekende deugd: Zuunigheid.

Duvel, Palm, Jupiler, Hoegaarden

Zijn de biermerken waaruit je kunt kiezen in het café-restaurant van het Universitair Ziekenhuis Antwerpen. Ik koos een wit biertje, uit opluchting dat het goed afgelopen was met mijn vader, dankbaar dat hij bewaard gebleven was. Hij zou die morgen gecateteriseerd worden in Goes, na 2 spoedopnames vorige week, maar hij kreeg een hartaanval en werd met de ambulance naar Antwerpen gestuurd, waar enkele uren later gedotterd werd en een stent geplaatst.
Spanning bij de familie natuurlijk. Wat opviel, was de aanpak van de Belgen. We hadden een algemeen nummer gekregen, maar werden direct doorverbonden met de juiste persoon op de afdeling waar hij net binnen gereden werd. Ook na de behandeling kregen we snel de juiste verpleger aan de lijn, die onomwonden vertelde wat er gebeurd was.

Tijdens het bezoekuur lag pa er helder bij, hij formuleerde vlot en nam scherp waar. De medische behandeling gaf hij een 10, maar hij vond wel dat Cypje, de kat van mijn broer, een betere verzorging kreeg dan hij. Nu is het wel zo, dat terrorist Cypje niet zo vorstelijk verzorgd wordt als Steijn, mijn katerpoes, maar zo slecht heeft hij het nu ook weer niet. Pa is geen zeur, en als je de over dit soort zaken druk maakt, ben je niet meer doodziek.

Op dit moment woedt in Zeeland de politieke discussie over een dottercentrum. Er is er een in Terneuzen en Goes wil er ook een. Daardoor is het ook een politiek besluit, dat ons vader naar het buitenland ging voor behandeling, en niet naar Terneuzen of Breda. Naar Terneuzen duurt het 50 minuten met de auto, Antwerpen 60 minuten. In Antwerpen is het een grote fabriek; mijn vader vertelde dat er in de zelfde operatiekamer nog iemand geholpen werd. Je kunt wel gezondheidszorg dicht bij huis willen hebben, maar tegelijkertijd wil je het beste van het beste en daarvoor is het noodzakelijk dat er routine is. En de aantallen die daarvoor nodig zijn, zijn in Zeeland te klein. Dat moeten we ons ook maar eens realiseren en geen achterhoedegevechten voeren voor plannen die niet te realiseren zijn.
Je moet wat verder reizen, maar in de regel is je verblijf in een dergelijk ziekenhuis van korte duur, dus is dat overkomelijk.

Zeeuwse Woningmarkt verslechtert

Uit de recente cijfers van het 1e kwartaal van dit jaar blijkt, dat de prijzen zich niet gehandhaafd hebben in Zeeland. In vergelijking met een jaar geleden zijn ze gestegen, maar vergeleken met het laatste kwartaal van 2009 zijn ze gezakt. De verkoop van nieuwbouwwoningen trekt wel aan. Dit komt nadat ontwikkelaars hun product aangepast hebben: minder dure woningen.

Wat enorm achter blijft, zijn de aantallen transacties. Die zijn dramatisch laag. Deze worden veroorzaakt door te hoge vraagprijzen. De gemiddelde transactieprijs op de Zeeuwse Eilanden is 194.000 Euro. Dat is bijna 5% lager dan het vorige kwartaal. De gemiddelde vraagprijs is echter 256.000 Euro: een verschil van meer dan 24%. Er zijn in het eerste kwartaal van dit jaar 28 vrijstaande woningen verkocht. Er staan er 377 te koop. Dat houdt in, dat je rekening moet houden met een verkooptijd van zo’n 3 jaar. In de andere segmenten is het niet veel beter op de Zeeuwse Eilanden.

Onder de Westerschelde zijn de getallen ook niet geweldig. Daar is de gemiddelde transactieprijs traditioneel veel lager dan boven de Westerschelde: € 161.000. Het verschil met de gemiddelde vraagprijs (€ 202.000) is daar 20%. Ook daar worden heel weinig woningen verkocht. Om het nog even bij de vrijstaande woningen te houden. Daarvan zijn er in het eerste kwartaal maar 28 verkocht en er staan er 224 te koop, gemiddeld nu al langer dan een jaar. Bij dit verkooptempo zal het gemiddeld nog 2 jaar duren voordat deze verkocht zijn.

Opvallend is, dat woningen die nieuw in de verkoop komen voor scherpere vraagprijzen te koop worden aangeboden en dan ook vlotter verkocht worden.

Dat houdt in, dat de verkopers van woningen die al langer te koop staan, flinke verlagingen van de vraagprijs moeten overwegen. We zitten nu in een kopersmarkt, maar vele eigenaars van woningen zitten nog in de ontkenningsfase. Het ziet er niet naar uit, dat de markt dit jaar echt zal aantrekken.


Zeeland is een kopersparadijs geworden:
• We zitten op een laag prijsniveau. Landelijk is de gemiddelde verkoopprijs € 232.000.
• De hypotheekrente is sluipenderwijs wat gezakt, maar kan overigens nog veel lager
• een koper kan kiezen uit ca 27 woningen.

Over het hele land bezien waren de woningmarktcijfers positiever, maar met name aan de periferie waren er afwijkingen naar beneden, zoals in Zeeland.

Mark Faasse

Leestekens in het landschap

Met leestekens in het landschap worden bedoeld de details die karakter aan het landschap geven, zoals een bruggetje, drinkput, grenslinde. Meestal gaat het om ingrepen die ooit door mensen veroorzaakt zijn. Als het ware vormen ze een cultuurdrager en daardoor wordt een eigen identiteit gecreëerd. Ik ontleen dit aan de voorzitter van de Stichting Landschapsbeheer Zeeland. Dergelijke stichtingen zijn er ook in de andere provincies, want ook daar zal er zorg zijn om het streekeigene te behouden.

We spreken hier vooral over het platteland en daar is ook de zorg om krimp vaak het grootst. Blijft er voldoende draagvlak over om het voorzieningenniveau te handhaven.

Scoop Zeeland heeft daar uitgebreid onderzoek naar gedaan en men kwam daar tot de conclusie dat een mooie omgeving erg belangrijk is voor de leefbaarheid. Mensen vinden het daar de moeite waard om te wonen en het tekort aan voorzieningen wordt gecompenseerd door zelfredzaamheid. Men organiseert een aantal zaken met elkaar, zonder veel steun van de overheid. Beter kan het niet natuurlijk. Woningen zijn er niet te goedkoop en worden redelijk vlot verkocht.

Nu is er door de grootschaligheid op allerlei terreinen een heleboel van die oorspronkelijke onderdelen van het landschap weggerationaliseerd. Alles moest recht en strak. Wat gesloopt of gerooid is, hoef je niet meer te onderhouden. Jammer van al die kronkelige weggetjes, smalle dijkjes en beplantingen.

Een reactie daarop is het initiatief KANSEN in ZeeLAND. Zie meer op www.kanseninzeeland.nl. Een aantal kunstenaars heeft samen met architecten nieuwe landschappelijke elementen bedacht. Zodoende willen ze de cultuurhistorische waarden versterken en die proberen te koppelen aan een gezond economisch model.

Een poosje geleden hielden de architecten (te herkennen aan een zwarte blouse en een hoge verbale begaafdheid) en de kunstenaars (zien er uit als gewone mensen) een presentatie, met name voor bestuurders en politici. Opvallend waren de wethouders (kenbaar aan te lange spreektijd) die de loftrompet staken over deze architecten en kunstenaars. De gemiddelde bouwer of projectontwikkelaar (zittend in een stil hoekje) wordt nooit met zo veel enthousiasme ontvangen bij de presentatie van een nieuw plan. Komt dat door de op handen zijnde gemeenteraadsverkiezingen, of moeten ontwikkelaars andere vormen kiezen om hun projecten voor het voetlicht van de gemeenten te brengen. In elke geval is het goed om je te bezinnen op de manier van presenteren, waar, hoe en voor wie. Van het Centrum Beeldende Kunst Zeeland kun je dat wel leren.

Mark Faasse

Het Vraagprijssyndroom

Veel verkopers beschouwen een vraagprijs als een transactieprijs. Met name als het over hun eigen woning gaat. Die eigen woning heeft als enige toevallig geen last van de prijsdaling. Niets menselijks is een verkoper vreemd. Dit wensdenken houdt nog steeds te hoge vraagprijzen in stand.

Je ziet vaak bij verkochte woningen, dat er een verschil zat tussen de vraagprijs en transactieprijs van gemiddeld 5%. Maar dat is van de vraagprijs op het moment van koop. Als die vraagprijs tussentijds 2 keer verlaagd is, en dat is geen uitzondering, is het procentuele verschil veel hoger.

De makelaar doet er goed aan bij zijn advisering een scherpere prijs voor te stellen, waardoor de woning vlotter verkoopt. Er is een wetmatigheid, dat hoe langer een woning te koop staat, hoe goedkoper deze wordt.

Als we nog iets verder kijken, en we bezien de gemiddelde vraagprijs van alle woningen die te koop staan, dan zien we dat de verschillen tussen vraagprijs en transactieprijs veel groter zijn.
Landelijk is de gemiddelde vraagprijs € 307.000 en de gemiddelde transactieprijs € 229.000.
Voor de Zeeuwse Eilanden zijn dat respectievelijk € 262000 en € 189.000; voor Zeeuws-Vlaanderen: € 203000 en € 170.000

Dit zijn percentages van 25, 27 en 16%. Blijkbaar zit er nog behoorlijk veel lucht in sommige vraagprijzen.

GRATIS ADVIEZEN
Voor de verkoper: stel een scherpe vraagprijs vast. Het is niet realistisch te geloven dat u als enige de recessie ontduikt.
Voor de koper: schakel een eigen aankoopmakelaar in, maak gebruik van de know how en onderhandelingsvaardigheden van een deskundige die alleen uw belangen behartigt.
Voor de makelaar: starten met een te hoge vraagprijs is een mission impossible. U bent Tom Cruise niet.

Mark Faasse