(Door)Starterslening

was een onderwerp tijdens een symposium van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland. We zijn allemaal bekend met de starterslening, die nieuwkomers op de woningmarkt een extra lening verstrekt met weinig of geen rente en uitgestelde aflossing. Ik ben altijd bang geweest voor 2 negatieve effecten: het kan er toe leiden dat er te veel betaald wordt voor een woning en ook bestaat het gevaar van overcreditering. Dat probleem kan optreden bij verlies van inkomen of scheiding van kopende partners. Deze problemen schijnen zich toch opvallend weinig voor te doen. Het kredietverloop lijkt boven verwachting goed te zijn, waardoor de kosten voor de leningverstrekkende gemeente mee vallen. 

De (Door)Starterslening is uitgevonden door ambtenaren van de gemeente Arnhem (Marion Schoeman). De bedoeling is om doorstroming op de woningmarkt te krijgen. Een doorstarter is daar iemand die een woning achterlaat van maximaal € 172.000 die door een starter gekocht wordt en die zelf een woning koopt van maximaal € 250.000. De lening bedraagt maximaal € 25.000. Dit kan net het bedrag zijn dat iemand te kort komt, als de hypotheek van de te verkopen woning hoger is dan de waarde. Een sterk punt is dat er niet woningen bijgebouwd worden waarvan er al zo veel zijn. Als we doorzonwoningen met 3 slaapkamers bouwen als starterswoning, komen er wellicht te veel van dit soort woningen in de woningvoorraad. Dat leidt dan in de toekomst weer tot problemen.

Een ander voordeel is, dat je met 1 lening 2 transacties veroorzaakt. Bij de standaard starterswoning veelal maar 1 transactie (bij nieuwbouw o.a.).

In Zeeland zou je het koopbedrag van € 172.000 m.i. moeten verlagen naar € 125.000 voor de starters en ik zou een voorstander zijn om het maximum voor de doorstarters te verhogen naar € 300.000. Het zou een wezenlijke bijdrage leveren aan het verbeteren van de woningmarkt en gemeenten kunnen het instrument hanteren om inwoners aan zich te binden en dat kan in tijden van krimp nooit kwaad.

Mark Faasse

Kennis voor Krimp

was de naam van een symposium over bevolkingskrimp en de daaraan verbonden gevolgen. Krimp van de bevolking wordt op zich niet als een probleem gezien; het is van alle tijden. Het lijdt wel tot negatieve gevolgen, waaronder daling van woningprijzen. Die daling van woningprijzen kan mensen ‘gevangen’ houden in hun huis, doordat ze financieel niet bij machte zijn om te verkopen. Vervolgens zal dit er toe leiden dat investeringen uitblijven. Het draagvlak van voorzieningen wordt dan steeds minder en dan komt een omgeving in een zichzelf versterkende negatieve spiraal terecht.

Tijdens het symposium sprak Gerard Marlet (inspirerende man), van Atlas voor Gemeenten en hij haalde Glaeser aan, een professor aan Harvard, die onderzocht had dat een (relatieve) daling van huizenprijzen een voorspeller was van bevolkingskrimp. Ik kon dat beamen, want dit trad ook op in Zeeuws-Vlaanderen, eigenlijk al voordat bevolkingskrimp op de agenda stond.

Glaeser introduceerde blijkbaar ook een ‘hurdle rate’. Dat houdt in, dat er slechts zelden sprake is van groei op de woningmarkt als grote delen van de woningvoorraad goedkoper zijn dan de bouw van nieuwe woningen. Dit wordt niet als een causaal verband gezien, maar er is wel een sterke correlatie.

Onder andere op basis van deze ‘hurdle rate’ werden gebieden aangewezen waar in de toekomst krimp vermoed wordt. Opvallend was dat de gemeente Tholen daar ook bij hoorde. 

Een conclusie die je daaruit kunt trekken is dat projectontwikkelaars, waarvan je mag verwachten dat ze rationeel handelen, op die plaatsen zullen gaan investeren waar  groei de meeste kansen heeft. Met andere woorden: kijk uit voor plaatsen waar ontwikkelaars niet aan de slag willen.

Nog enkele interessante opmerkingen:

• De keuze om ergens te gaan wonen wordt of bepaald door het werk, of door de aanwezigheid van woonattracties.  Beiden in gelijke mate. Met woonattracties worden bedoeld zaken die het wonen attractief maken. Dat kan van alles zijn, scholen, winkels, parken etc.. Voor de crisis werd de woonkeuze vaak bepaald door het schrale aanbod van nieuwbouw, waardoor steden als Almere sterk konden groeien.
• Er kunnen in steden ook verschillen op gaan treden tussen wijken onderling, een sterk voorbeeld was Helmond.
• Ongeveer 80% van de bevolkingsgroei zal in de regio rond de Randstad plaats gaan vinden. De rest van deze bevolkingsgroei zal dan verdeeld moeten worden in de periferie.
• Gemeenten als Spijkenisse en Emmen krijgen ook te maken met bevolkingsdaling. 

Mark Faasse

Blerta vs. Money for nothing

Bij de meisjesnaam Blerta krijg je associaties met een grote dikke Bertha die blèrt, maar het mooie meisje dat ik in Italië ontmoette was superslank (in mijn ogen is dat te mager) en zeer voorkomend.

Blerta was van Albanese komaf en is op 7-jarige leeftijd met haar ouders en de andere 3 kinderen van het gezin gevlucht van Albanië naar Griekenland. Haar vader wilde een goede toekomst opbouwen en heeft er 3 jaar over gedaan om naar Canada te mogen emigreren. In hun geval kwam je daar alleen voor in aanmerking als je een universitaire studie met succes had afgerond en 3 jaar relevante werkervaring had. Na 3 jaar papierwerk vertrok de hele familie met het vliegtuig naar Canada in de wetenschap, dat ze aan de grens zonder opgaaf van reden zouden kunnen worden teruggestuurd. Haar vader bibberde van angst, dat dit ondanks zijn inspanningen toch zou kunnen gebeuren maar het liep goed af. Blerta is inmiddels begin 20, studeert aan een universiteit en heeft de Canadese nationaliteit.

Als Nederlander kijk ik hier van op. Wij zijn dat anders gewend. Zulk hard optreden verwacht je niet. Maar toch is Canada een keurige democratie, een vooraanstaand lid van de internationale gemeenschap, topleverancier van blauwhelmen voor de Verenigde Naties, lid van de Commonwealth, een van de bevrijders van Europa. Een zeer beschaafd en consciëntieus land!

In Nederland lees ik krantenberichten over asielzoekers die na een ellenlange en voor ons kostbare procedure weigeren het land uit te gaan, of die het onmenselijk vinden om zich elke dag even te gaan melden. Dat hebben die asielzoekers allemaal niet zelf bedacht natuurlijk, want die vinden de Canadese behandeling zeer voor de hand liggend. We veroorzaken dat zelf, doordat ze geïndoctrineerd worden met het liedje van Dire Straits: Money for nothin’ door hulpverleners die hiermee zelf gehersenspoeld zijn.

Mark Faasse

Batseba

Zondag jl. preekte onze dominee over Batseba, een mooie vrouw, waar koning David niet van af kon blijven, ondanks dat ze getrouwd was met zijn trouwe soldaat Uria.

Renata Dominguez als Batseba

Ze raakte door zijn ongevraagde escapades in verwachting en vervolgens probeerde David op slinkse wijze te verdoezelen wat hij had aangericht, maar Uria trapte niet in de val. Toen zorgde Koning David er voor dat hij sneuvelde aan het front. Het is een duidelijk voorbeeld van de arrogantie van de macht en de door God gezonden profeet Nathan laat koning David zijn doodvonnis tekenen. (Voor de niet Bijbelkenners onder ons: ook in dit geval was Gods genade groot.) Ik moest aan die arrogantie van de macht denken toen ik vorige week op weg naar huis op de grens tussen Luxemburg en België in een file kwam te staan, waardoor we een uur reden over een stukje van 15 km. Dat had toch best op een andere manier opgelost kunnen worden. Dit was echt niet de eerste lange file op de wat files betreft beruchte weg van Luxemburg naar Brussel.  Wij kwamen een uur later thuis, maar veel vrachtwagenchauffeurs, redden dat dan niet meer, omdat ze aan het rijtijdenbesluit moeten voldoen. Jammer voor de ‘Brummies’, dat ze weer een nacht op een parkeerplaats moeten bivakkeren, maar ook veel schade voor het logistieke bedrijf.

Vrijdag jl. sprak ik een ondernemer, die vlak voor de middag een brief kreeg, dat de maandag daarop de waterleiding de hele dag tijdens kantooruren afgesloten zou worden. Wat doe je dan als je 50 man personeel hebt? Alle emmers en jerrycans bij de Hema, Blokker enz.  kopen?  Het wordt keurig 3 dagen van te voren gemeld, maar daar zitten wel 2 dagen weekend in, waarin de loketten om je beklag te doen gesloten zijn.

Ook dit is een stuk arrogantie van de macht, maar in tegenstelling tot de vroegere absolute heerschappijen zijn er voldoende protocollen, wetten en regels, die er voor zorgen dat een ambtenaar of semiambtenaar dit zonder enig hartzeer kan beslissen.

Dat is het gevolg van onze complexe samenleving, waarbij alle individuele belangen zogenaamd recht gedaan moeten worden, met vergaande opdeling van verantwoordelijkheden, waardoor je eigenlijk niemand kunt aanspreken. Vervolgens word je het kind van de rekening en het enige wat je kunt doen is je ziel bezitten in lijdzaamheid.

Wellicht komt er na 12 september een nieuwe regering die flinke gaat snoeien in onze regelgeving. Als je een boom goed snoeit, raakt hij daarna in volle bloei. Dat zou ook mooi zijn voor ons land.

Mark Faasse

De uitvinders van de democratie

gaan vandaag voor de tweede keer in 6 weken naar de stembus.  Na de eerste keer lukte het niet om een werkbare regering tot stand te brengen. Zou het nu wel lukken? De uitslag is van groot belang voor Nederland. Moeten we nog dieper in de buidel tasten voor de Grieken, of  is dit het begin  van de desintegratie van de Euro?

Churchill noemde democratie ooit de minst slechte staatsvorm. Je ziet dat sommige landen er nog wat aangeplakt hebben, om te zorgen dat democratie nog minder slecht is; wat tegelijk ondemocratisch is. Zo krijgt in Griekenland de grootste partij een bonus van 50 parlementszetels. Ik las vandaag dat indertijd in Frankrijk, toch wel een vooruitstrevend democratisch land, Mitterand het kiesstelsel zo heeft gestructureerd, dat links een bepaald voordeel heeft. Hij deed dat om er voor te zorgen het Front National (Le Pen) klein te houden, en dat soort doelen heiligt ondemocratische middelen. Ollanders kijken nogal eens op hun zuiderburen neer, maar in Belgie heeft kort geleden de economie en daarmee ook het land gefloreerd tijdens de ongelofelijk lange periode dat er een democratisch gat was, namelijk het ontbreken van een gekozen regering.

De vraag is, of ons democratische bestel in staat zal zijn om de uitdagingen van deze tijd op een goede manier aan te pakken. Het alternatief is pappen en nathouden en het probleem waarvoor we staan, aanpakken van de schulden, op te lossen met nog meer schulden.

In 1977 sprak de toenmalige Amerikaanse President Jimmy Carter over ‘The Moral Equivalent of War’ om de tweede oliecrisis, die als een grote bedreiging voor het land werd gezien aan te pakken.

De schuldencrisis is in potentie een nog grotere bedreiging voor onze welvaartstaten. Ik geloof dat veel mensen meer gehecht zijn aan hun consumptiepatroon, dan aan hun vrijheid. Vrijheid vinden we vanzelfsprekend, maar we komen er langzamerhand achter, dat onze eveneens vanzelfsprekende, want door de staat geborgde, consumptie in het gedrang komt. In Griekenland kan de electriciteitsmaatschappij de brandstof niet meer betalen en stokt de aanvoer van medicijnen wegens een gebrek aan geld.

Hoe gaan we dit probleem democratisch oplossen? Wie neemt hierin de leiding en krijgt het volk (de landen van de Europese Monetaire Unie) achter zich? Zien we het wel als een gemeenschappelijke vijand waar we een ‘war’ mee uit moeten vechten of is het gewoon een probleem van iemand anders?

In mijn optiek gaan de ontwikkelingen in Griekenland sneller dan in Spanje en daar weer sneller van in Nederland.

Worden de uitvinders van de democratie ook degenen die aantonen dat het onwerkbaar wordt?

Mark Faasse

1 + 1 = 2

Sommige rekensommen zijn zo eenvoudig, dat je er niet aan denkt. Stel dat de verhouding tussen kopers en verkopers voor de crisis 1 op 1 was. Inmiddels is het aanbod verdubbeld (2*1) en het aantal kopers gehalveerd (1/2). De verhouding tussen kopers en verkopers  is dan nu 1 op 4.

Deze nieuwe vastgoedrealiteit was een van de inzichten op een verkoperavond van een aantal NVM-makelaars in Goes. De NVM acht het nuttig om juist in deze moeilijke tijd met opdrachtgevers te blijven communiceren en nuttige tips te wisselen. Zo werd inzicht gegeven in de prijsontwikkeling van woningen (nadere uitleg overbodig) en de financiële kant van wel of niet aflossen door een hypotheekadviseur. De laatste spreker was een verkoopstyliste, een beroep dat de laatste tijd erg populair aan het worden is.

Het was een geslaagde bijeenkomst, maar af en toe voelde je wel een gelatenheid. Het is van belang dat je als professional empathie toont, maar vaak blijf je feitelijk en soms ietwat luchtig.  Het zijn ook heel langdurige processen en die moeten we met zijn allen door zien te komen. Veel makelaars hebben net als hun verkopers ook moeite om het hoofd boven water te houden en zoeken op een creatieve manier naar inkomen. Eigenaars die met 2 huizen zitten of wiens woning ‘onder water staat’ moeten ook niet in een hoekje gaan treuren.

De huidige situatie maakt het voor een aantal eigenaren moeilijk om hun huis te verkopen vanwege hun hypotheek. Ze kunnen, als ze een nieuwe hypotheek aangaan, vaak niet tegen de zelfde condities of het zelfde bedrag lenen. De hypotheekadviseur wees er terecht op, dat wanneer je een tijd geleden een overzicht gekregen hebt van je leenmogelijkheden, die nu waarschijnlijk een stuk beperkter zullen zijn. Ik hoorde van mensen die eerst hun huis verkochten om een ander huis te kopen.  Ze deden het zoals het hoort tegenwoordig. Toen de transactie gedaan was, stelde hun leencapaciteit hen niet meer in staat om hun oude huis terug te kopen, laat staan om hun wooncarrière voort te zetten.

Een van de speerpunten uit het lenteakkoord is dat hypotheken na 30 jaar geheel afgelost dienen te zijn, omdat er anders geen fiscale aftrek meer mogelijk is. Tegelijkertijd mogen de verhuurders de huur meer verhogen dan tot nu toe gebruikelijk is. Een huurder heeft dus na 30 jaar pakweg verdubbelde woonlasten en een huiseigenaar is hypotheekvrij.

Ik heb daar vraagtekens bij.

Mark Faasse

De lamme helpt de blinde

Deze Bijbelse notie is waarschijnlijk goed bedoeld. Politici hebben nogal eens de neiging om cynisch te zijn, en meestal is dat om de eigen onmacht te maskeren. Het zal niet meer zo lang duren, voordat we eindelijk gaan aanvaarden dat de Grieken niet op een ordentelijke en engiszins goedkope manier uit de problemen zullen komen. Inmiddels dient Spanje zich aan als de volgende bodemloze put.

Het ene gat wordt met het andere gevuld. Er was veel kritiek op het creatieve bankieren van voor 2008, maar de Europese regeringsleiders kunnen er ook van.  Als Griekenland onderuit gaat, gaat Spanje voor € 39 miljard aan het gas. Hoe kan het dat zo’n land, dat langs de rand van de afgrond balanceert, garant staat voor andere landen? In Spanje is een kwart van de beroepsbevolking werkloos. Dan zijn er nog kinderen en gepensioneerden. Stel dat de helft van de Spanjaarden een inkomen heeft en belasting betaalt, dan komt de Spaanse blootstelling aan een Grieks faillissement neer op pakweg 1700 Euro per belastingbetalende inwoner. Dat is daar meer dan 2 maanden bruto minimumloon.

We zijn en blijven onmachtig en onze bestuurders zullen geen harde besluiten nemen. Dat is ook wel begrijpelijk; we zullen die arme bewoners van de Mediterrane landen niet laten verkommeren. Zij kunnen het ook niet helpen dat ze steeds de verkeerde politici in het zadel geholpen hebben; er waren waarschijnlijk geen andere.

De geldpers zal dit probleem zodanig oplossen, dat er via een omweg geld van Noord naar Zuid gaat, op een manier die niet tot felle weerstand zal leiden.

Het is makkelijker om in sprookjes te geloven dan te denken dat de Europese regeringsleiders met een goede oplossing zullen komen.

Mark Faasse