Woningen in stedelijk gebied hebben een betere prijsontwikkeling dan woningen op het platteland. Hoe landelijker een woning ligt, des te lager zal de prijsontwikkeling zijn.
Onlangs verscheen het onderzoek hiernaar door Jordy Velzeboer, die hiermee recentelijk afstudeerde aan de Universiteit van Amsterdam. Hij maakte daarbij gebruik van de database van de NVM, het moet nog maar eens gezegd, de meest uitgebreide database op het gebied van woningtransacties. Hij onderzocht de prijsontwikkeling van 2000 tot en met mei van dit jaar; daarmee is het uiterst actueel.
Locatie, locatie, locatie
Er zijn allerlei factoren van invloed op de prijs van een huis, en een belangrijke daarvan is de locatie. Die locatie wordt bepaald door fysieke kwaliteiten: water, uitzicht, klimaat, verkeersgeluid etc. en voorzieningen in de omgeving, zoals afstand tot winkels en scholen. Dit onderzoek gaat echter verder, en er wordt aangetoond, dat ook de ontwikkeling van de prijs verschilt en wel met de mate van stedelijkheid. Velzeboer vergeleek daarvoor het aantal adressen per km2. Meer dan 2500 adressen per km2 is zeer stedelijk, minder dan 500 adressen km2 is zeer landelijk.
Sinds 2000 heeft het platteland een waardestijging doorgemaakt van 22,6% in de onderzochte periode. Gebieden met de hoogste urbanisatiegraad noteerden een stijging van maar liefst 38,3%. Het cijfer voor heel Nederland is 30%.
Velzeboer ziet als verklaring dat er een trek is van het platteland naar de stad. Immers, waar meer vraag is, zullen de prijzen hoger liggen. De grondprijzen indiceren dit ook.
Dat is geen goed nieuws voor krimpgebieden.
Een ander recent onderzoek van RIGO, onder andere naar Zeeuws-Vlaanderen, toonde aan, dat een relatieve prijsverlaging een van de eerste indicatoren van krimp is. De conclusie daarvan was, dat de woningprijzen in de beginfase van krimp een sterkere daling ondergaan, maar daarna stabiliseren op een lager niveau.
Voor Zeeland houdt de conclusie van Velzeboer in, dat je beter kunt investeren in een woning in Terneuzen of Vlissingen, dan in bij voorbeeld Veere of Schuddebeurs. Dit zal veel Zeeuwen een beetje raar in de oren klinken. Gelukkig wordt de keuze voor een woning niet in de eerste plaats afgemeten aan het economisch rendement op de lange termijn.
Mark Faasse
Posts tonen met het label Krimp. Alle posts tonen
Posts tonen met het label Krimp. Alle posts tonen
donderdag 17 november 2011
zaterdag 9 juli 2011
Sociale corrosie
Onlangs zijn er weer enkele rapporten verschenen over krimp en wel over Groningen. Ganzedijk, het dorp dat van de aardbodem moest verdwijnen, kwam weer in het nieuws. Daar is door diverse overheden in geïnvesteerd. Er is gesaneerd, bijgebouwd enz. Mensen van wie de woning werd gesloopt kregen nette prijzen betaald. Kostenplaatje 2,2 miljoen Euro, betaald door overheden en ander publiek geld. In het rapport van SEV stond ook, dat vanwege de hoge kosten dit soort acties niet herhaald kan worden.
Een ander rapport Leven in de leegte over Noord-Groningen geeft aan, dat het niet de voorzieningen zijn die een dorp leefbaar houden, maar de sociale cohesie. De samenwerking van de bewoners om er zelf, met elkaar, iets van te maken.
Voor onze gemeente noem ik dat het Geersdijkse model. Geersdijk heeft nog wel een schooltje, en een klein dorpshuis. Verder een nostalgisch winkeltje en enkele kunstenaars. Met elkaar heeft het dorp een groot organiserend vermogen. Er is vaak van alles te doen, wat ook veel mensen uit de omtrek naar het dorp toe haalt.
In elk dorp struikel je over de makelaarsborden, maar op Geersdijk staan maar 4 woningen te koop, een poosje geleden slechts 3. (In Nederland staan 1 op de 20 woningen te koop).
Helaas zit de sleet er een beetje op. Mensen zijn zo verwend, er is zo veel keus om je vrije tijd door te brengen, het sociale leven is al zo druk; dit zijn redenen die je aan kunt voeren. Ik weet niet of dat de juiste redenen zijn voor deze sociale corrosie.
Mensen worden toch weer op elkaar, op de sociale omgeving terug geworpen. Van allerlei collectieve arrangementen zie je de budgetten terug lopen. Er zal weer meer, net als vroeger, gaan afhangen van de activiteiten van mensen onderling. Op zich kan deze verarming van het grote afstandelijke collectief een verrijking voor de samenleving van jou in je buurt betekenen.
Mark Faasse
Een ander rapport Leven in de leegte over Noord-Groningen geeft aan, dat het niet de voorzieningen zijn die een dorp leefbaar houden, maar de sociale cohesie. De samenwerking van de bewoners om er zelf, met elkaar, iets van te maken.
Voor onze gemeente noem ik dat het Geersdijkse model. Geersdijk heeft nog wel een schooltje, en een klein dorpshuis. Verder een nostalgisch winkeltje en enkele kunstenaars. Met elkaar heeft het dorp een groot organiserend vermogen. Er is vaak van alles te doen, wat ook veel mensen uit de omtrek naar het dorp toe haalt.
In elk dorp struikel je over de makelaarsborden, maar op Geersdijk staan maar 4 woningen te koop, een poosje geleden slechts 3. (In Nederland staan 1 op de 20 woningen te koop).
Helaas zit de sleet er een beetje op. Mensen zijn zo verwend, er is zo veel keus om je vrije tijd door te brengen, het sociale leven is al zo druk; dit zijn redenen die je aan kunt voeren. Ik weet niet of dat de juiste redenen zijn voor deze sociale corrosie.
Mensen worden toch weer op elkaar, op de sociale omgeving terug geworpen. Van allerlei collectieve arrangementen zie je de budgetten terug lopen. Er zal weer meer, net als vroeger, gaan afhangen van de activiteiten van mensen onderling. Op zich kan deze verarming van het grote afstandelijke collectief een verrijking voor de samenleving van jou in je buurt betekenen.
Mark Faasse
donderdag 11 maart 2010
Krimpgebied = Kansgebied
is de titel van een rapport wat door de NVM geschreven is, om de problematiek van Krimp te adresseren vanuit het perspectief van de makelaar. In de krimpgebieden is ca. 70% van de woningen particulier eigendom en die private personen hebben geen spreekbuis richting de overheid. De enige die daar wel aan tafel zit, is de woningcorporatie. De NVM-makelaar kan dit gat op een deskundige manier invullen.
Ik heb zelf meegewerkt aan de totstandkoming van dit rapport en me sterk gemaakt voor opname daarin van de tweede woning. We onderscheiden diverse soorten tweede woningen: de zomerwoning, de woning voor recreatieve verhuur en de deeltijdwoning. Met name de deeltijdwoning biedt kansen in de krimpregio’s. Men werkt elders 3-5 dagen en heeft daar ook een woning en de rest van de week wordt de quality time gespendeerd in de tweede woning. In die omgeving raakt men vervolgens ook sociaal verankerd en als de werkzame tijd afneemt, of afloopt, verblijft men full time in de voormalige deeltijdwoning. Ik woon aan de Noordzeekust en zie dit verschijnsel overal om me heen plaats vinden.
Ik verkocht op een gegeven moment een fors huis aan een alleenstaande oudere vrouw, een Nederlandse, die in Duitsland gewoond had, en op de Roompot een caravan had. Ik moet eerlijk bekennen, dat ik pas nadat ze bij de notaris ondertekend had, durfde te vragen waarom ze eigenlijk zo’n huis kocht. Ze moest er wel om lachen en zei dat ze zelfs haar auto bij ons op het dorp kocht. Dat deed ik nog niet eens. Ze nam deel aan het sociale leven en schonk zelfs een nieuwe piano aan de kerk. Dit soort mensen zijn een verrijking voor de gemeenschap.
Duitsers kennen een 1er en 2er Wohnsitz, maar veel toeristische gemeenten hebben hiervoor een allergie ontwikkeld, die een dieptepunt kreeg in het indertijd beruchte Kortgeense model. Hiervan werden beelden op de Duitse tv getoond dat een tweede huis van een brave Duitser verzegeld werd. Die wetgeving dateert echter uit de jaren ’70, de tijd dat men over minder vrije tijd beschikte, de bevolking als geheel ook jonger was en er minder (gespreide) welvaart was.
Wat ook een heel belangrijke rol speelde indertijd was de contingentering, een maximering van het aantal nieuw te bouwen woningen. De woningen die door buutendiekers gekocht werden, zorgden voor een prijsopdrijvend effect en op verminderde kansen van de locale bevolking om hun woonwensen te realiseren. Elke gemeente voerde wel een ander beleid en nu, 20-30 jaar later, zie je dat het allemaal toch niet zo veel uitmaakte.
Er is nu een nieuw tijdperk aangebroken , waar het bij nieuwbouwprojecten een noodzaak zal zijn om het concept van deeltijdwonen er in te betrekken, om een project te realiseren. Er moet immers in een bepaalde tijd 70% van de woningen verkocht worden, voordat men aan de slag gaat. Vooralsnog bespeur ik bij veel overheden koudwatervrees, maar laten we het vooral beschouwen als een kans.
Mark Faasse
Ik heb zelf meegewerkt aan de totstandkoming van dit rapport en me sterk gemaakt voor opname daarin van de tweede woning. We onderscheiden diverse soorten tweede woningen: de zomerwoning, de woning voor recreatieve verhuur en de deeltijdwoning. Met name de deeltijdwoning biedt kansen in de krimpregio’s. Men werkt elders 3-5 dagen en heeft daar ook een woning en de rest van de week wordt de quality time gespendeerd in de tweede woning. In die omgeving raakt men vervolgens ook sociaal verankerd en als de werkzame tijd afneemt, of afloopt, verblijft men full time in de voormalige deeltijdwoning. Ik woon aan de Noordzeekust en zie dit verschijnsel overal om me heen plaats vinden.
Ik verkocht op een gegeven moment een fors huis aan een alleenstaande oudere vrouw, een Nederlandse, die in Duitsland gewoond had, en op de Roompot een caravan had. Ik moet eerlijk bekennen, dat ik pas nadat ze bij de notaris ondertekend had, durfde te vragen waarom ze eigenlijk zo’n huis kocht. Ze moest er wel om lachen en zei dat ze zelfs haar auto bij ons op het dorp kocht. Dat deed ik nog niet eens. Ze nam deel aan het sociale leven en schonk zelfs een nieuwe piano aan de kerk. Dit soort mensen zijn een verrijking voor de gemeenschap.
Duitsers kennen een 1er en 2er Wohnsitz, maar veel toeristische gemeenten hebben hiervoor een allergie ontwikkeld, die een dieptepunt kreeg in het indertijd beruchte Kortgeense model. Hiervan werden beelden op de Duitse tv getoond dat een tweede huis van een brave Duitser verzegeld werd. Die wetgeving dateert echter uit de jaren ’70, de tijd dat men over minder vrije tijd beschikte, de bevolking als geheel ook jonger was en er minder (gespreide) welvaart was.
Wat ook een heel belangrijke rol speelde indertijd was de contingentering, een maximering van het aantal nieuw te bouwen woningen. De woningen die door buutendiekers gekocht werden, zorgden voor een prijsopdrijvend effect en op verminderde kansen van de locale bevolking om hun woonwensen te realiseren. Elke gemeente voerde wel een ander beleid en nu, 20-30 jaar later, zie je dat het allemaal toch niet zo veel uitmaakte.
Er is nu een nieuw tijdperk aangebroken , waar het bij nieuwbouwprojecten een noodzaak zal zijn om het concept van deeltijdwonen er in te betrekken, om een project te realiseren. Er moet immers in een bepaalde tijd 70% van de woningen verkocht worden, voordat men aan de slag gaat. Vooralsnog bespeur ik bij veel overheden koudwatervrees, maar laten we het vooral beschouwen als een kans.
Mark Faasse
Abonneren op:
Posts (Atom)
