Nieuwbouw en leegstand

Deze week kwam in het nieuws dat de nieuwbouw van woningen nog verder zal afnemen, omdat het aantal vergunningen wat afgegeven is in het laatste jaar  op een nieuw dieptepunt is gekomen.

Dit is heel jammer voor de veelal locale economie; niet alleen voor de bouwbedrijven, maar ook voor veel aanverwante bedrijvigheid.

Ik wilde de cijfers voor Zeeland ook afzetten tegenover de leegstand. Je mag er van uitgaan, dat nieuwbouw een middel is om er voor te zorgen dat mensen kunnen voorzien in hun woningbehoefte. Maar als er een grote leegstand is, zullen nieuwbouwprojecten minder kansrijk zijn.

Hieronder zijn de cijfers per gemeente, ontleend aan Statline. Het percentage geeft aan de hoeveelheid leegstaande permanente woningen in 2012. Het aantal vergunningen uitgegeven van sep 2012-aug 2013 kan mogelijk ook recreatiewoningen betreffen. Ik weet niet of dat laatste goed doorgegeven wordt aan het CBS.

Gemeente	leegstand	vergunningen
Borsele	5,2%	105
Goes	5,1%	209
Hulst	5,9%	253
Kapelle	3,5%	88
Middelburg	5,2%	140
Noord-Beveland	11,3%	61
Reimerswaal	5,1%	85
Schouwen-Duiveland	8,1%	179
Sluis	12,7%	0
Terneuzen	6,5%	97
Tholen	4,6%	148
Veere	9,3%	128
Vlissingen	7,9%	71
Zeeland	6,8%
Nederland	5,1%

Qua leegstand springen de gemeenten Kapelle, Tholen, Goes, Reimerswaal, Borsele en Middelburg er goed uit. In deze gemeenten lijkt nieuwbouw van woningen kansrijker dan in de andere gemeenten. In Zeeuws-Vlaanderen doen ook Hulst en Terneuzen het niet slecht.  Meestal worden niet alle woningen gebouwd waarvoor een vergunning verleen wordt, dus enige nuance is op zijn plaats.

In de gemeenten Noord-Beveland en Sluis is de leegstand ruim 2 keer die van het landelijk gemiddelde. Wat opvalt is, dat de gemeente met de hoogste leegstand, Sluis, een jaar lang geen vergunningen voor nieuwe woningen heeft verleend. Dit is ook een van de meest krimpende gemeenten van Nederland. Blijkbaar past de markt zich van zelf aan de omstandigheden aan .

Mark Faasse

Hogere hypotheekrente in krimpgebieden

Deze week werden in het Nieuwsblad van het Noorden, waar ze waarschijnlijk de ergste krimpgebieden hebben, uitspraken geciteeerd van Ger Hukker, de voorzitter van de NVM.  Hij heeft de stellige verwachting, dat banken in krimpgebieden hogere rentes voor hypotheekleningen zullen gaan vragen.

De reden hiervoor is duidelijk: de waardeontwikkeling van de woningen in krimpgebieden staat onder druk, dus een geldverstrekker loopt daar een groter risico en een hogere risicograad betekent hogere rente. Bancair gezien! Nu is het zo, dat banken blijkbaar de dienst uit maken in Nederland, althans daar heeft het veel van weg. Ze worden gesteund met belastinggeld van bedrijven en particulieren, die daarvoor een slechtere kredietverlening en hogere rentes terug krijgen. En ze komen hiermee weg ook, dus is het goed dat de NVM hierover al begint te piepen, voordat het gebeurt.

In Amerika heette dit verschijnsel in de jaren ’80 red lining. Dat betekende dat in bepaalde wijken (postcodes) geen hypotheken werden verstrekt. Dit betrof meestal achterstandswijken, met overwegend niet-blanke bewoners. De overheid heeft dit verboden en later verstrekten de tovenaars van Wall Street zogenaamde 2-28 hypotheken aan deze mensen, die vaak niet eens voldoende inkomen hadden. Een 2-28 hypotheek is 2 jaar weinig of geen lasten, en dat haal je dan de volgende 28 jaar in. Dit legde de basis voor de hypotheekcrisis van 2008.

Er zijn ook wel een paar positieve zaken te melden van het hypotheekfront. Er is een Nationaal Hypotheek Instituut in de maak, waarbij pensioenfondsen geld gaan lenen aan banken om door te lenen voor hypotheken. Deze manier van funding zal naar verwachting een ½% lagere rente opleveren.

Wat ook zal gebeuren, is dat de hoogte van het bedrag voor Nationale Hypotheek Garantie zal dalen tot de gemiddelde woningprijs. Die is momenteel € 215.000. Daar kun je in krimpgebieden toch nog een leuke tweekapper of vrijstaande woning mee financieren. Mogelijk gaat dit leiden tot een instroom van buitenaf in de krimpgebieden. Een geluk bij een ongeluk zou je kunnen concluderen.

Het zal nooit mee zo worden als het geweest was voor 2008, maar het lijkt er op, dat we het ergste wel gehad hebben.

Mark Faasse

Nederland - België

 Een poosje geleden stelde ik in een toespraak de internationale verschillen op de woningmarkt aan de orde. In 2011-2012 bleek dat de Belgische prijzen gestegen waren met 16% en de Nederlandse gedaald met 9%. Simpel bij elkaar opgeteld een verschil van 25%.

Iemand vroeg me wat de oorzaak was, en omdat iedereen het er over eens is, dat de Nederlandse regering een slecht beleid voert, flapte ik er uit, dat de oorzaak van de gunstige Belgische woningmarkt was, dat er lange tijd geen regering was geweest.

Op 13 juni 2010 begon de vorming van de Belgische regering en die wordt vermeld in het Guiness Book of Records met 541 dagen. Na de ‘overwinningsnederlaag’ van Joop den Uyl in 1977 duurde het 208 dagen voordat we een nieuwe regering hadden in dat heerlijke polariserende tijdperk.

In België werden in 2011 127.000 woningen verkocht, in Nederland 120.000. De Belgische bevolking is pakweg 10 miljoen groot, de Nederlandse 16,5 miljoen. In dat zelfde jaar was in België het gemiddelde salaris $ 25.642 (stijging $ 25). In Nederland was dat weliswaar hoger, $ 29.269 (een daling van $ 544). Bron: IMF.

En dat gebeurde allemaal, terwijl de Belgen een nationale schuld hebben van 99,6% van het Bruto Nationaal Inkomen, en Nederland maar 68,7%. Dat krijg je toch maar mooi voor elkaar als je geen regering hebt die je de verkeerde kant op stuurt.  

Maar nu de echt belangrijke stand van zaken: Het aantal voetbalinterlands onderling is 125. Daarvan wonnen de Rode Duivels er 41 en Oranje toch maar mooi 55. Onze portemonnee is een stuk leger, maar de nationale trots is onaangetast.

Mark Faasse

Der Block Hypotheek

Minister Blok van Wonen enz. heeft al een naar hem vernoemde hypotheek. Een hypotheek echter die nooit afgesloten zal worden. Dit door politici bedachte gedrocht is zo slecht, dat geen enkele bank er aan wil.

Nadat deze regering het steeds moeilijker maakte voor starters om een huis te kopen, kwamen ze met een bedenksel, waarvoor de gemiddelde hypotheekadviseur acuut zijn licentie zou verliezen en de weinige banken in Nederland er op gewezen zouden worden dat ze hun zorgplicht gruwelijk verzaakten.

Een probleem waar de woningmarkt sinds begin dit jaar mee kampt, is dat hypotheken tegenwoordig in 30 jaar in zijn geheel afgelost moeten worden. De consequentie daarvan is dat de woonlasten omhoog gaan. Dat in combinatie met het ophogen van de verstrekkingsnorm maakt het dubbel moeilijk om een huis te financieren, dus te kopen.

De Blok-hypotheek werd uitgevonden als politiek compromis, dus per definitie slecht. Hij bestaat er in dat de hypotheek in zijn geheel afgelost moet worden. Dat levert hogere woonlasten op, maar als panacee werd dan bedacht dat je die aflossing weer extra kon lenen. Op dit 2^e gedeelte van de lening is dan geen fiscale aftrek mogelijk. Niemand, behalve de coalitieregering en enkele handlangers begrijpt de ratio hiervan. Het maakt het alleen maar duurder voor de koper, dus slechter voor de woningmarkt en het principe dat mensen minder moeten gaan lenen wordt ook verlaten.

Waarom moesten de bestaande hypotheeknormen aangescherpt worden? Zoiets moet je doen in een stijgende markt, om te hoge prijzen te voorkomen, maar niet in een dalende markt. Algemeen wordt aannemelijk geacht dat de slechte woningmarkt voor een belangrijk deel een oorzaak is van onze kwakkelende economie.

Nu kwam er vorige week als een duveltje uit een doosje de mededeling dat Duitse banken onze hypotheekmarkt betreden, met rentepercentages die 1,5% en meer lager liggen dan de paar Nederlandse banken die onder elkaar de markt verdelen. Het werd een echte mediahype maar ik loop al wat langer mee en het zal voorlopig een mediahype blijven. Het gaf wel aan waar we in Nederland op zitten te wachten: Der Block Hypotheek, met een lage rente.  Waarom moeten we meer dan 1,5% meer rente betalen in Nederland dan in de ons omringende landen? Dit zou een enorme koopkrachtverbetering zijn, en daarmee goed voor onze economie. Niemand kan mij de tarieven van de Nederlandse hypotheekverstrekkers verklaren.

Ook onze minster Dijsselbloem kwam vorige week nog in het nieuws. Hij vertelde dat we een deel van het geld wat we aan Griekenland geleend hebben kunnen afschrijven. Waarom gebeurt iets dergelijks niet met de trouwe vaderlandse belastingbetalers, die hun huis niet kunnen verkopen vanwege een te hoge hypotheek? Zou je aan deze mensen, met een gemiddelde restschuld van € 38.000 niet eens een lening van Euribor + 1 (1,5%) willen verstrekken met een fatsoenlijk aflossingsschema? Hierdoor zou de woningmarkt weer aantrekken en maak je heel wat gezinnen gelukkig althans red je ze van de afgrond.

Die restschuldproblematiek grijpt hard in bij de mensen die het treft. Je kunt zeggen: ‘zoek het zelf maar uit’, maar we hebben een deel van onze welvaartsgroei van de jaren ’90 en daarna te danken aan de mensen die een woning kochten en daarin uitbundig investeerden. Het zou fijn zijn als Minister Blok eens de helpende hand naar hen zou uitsteken.

Mark Faasse 

Vodafone

Ik heb een Apple computer en naderhand kocht ik dus ook een iPhone, model 3GS. Dat apparaat heeft voor mij voldoende mogelijkheden, dus toen mijn abonnement was afgelopen had ik niet de behoefte aan een nieuw toestel. Ik had wel de nodige wensen ten aanzien van mijn abonnement, zoals in binnen- en buitenland het zelfde tarief.

Je kunt zoiets ook in een winkel regelen, maar dan heb je daar soms wachttijden, dus ik deed het telefonisch. Dan krijg je jongelui aan de lijn, die het heel erg druk hebben, of een zeer gejaagde indruk maken. Ik was bang dat het mis zou gaan, gezien eerdere ervaringen die in het nieuws kwamen, dus ik vroeg steeds om bevestigingen per email.

Dan krijg je geen stukken toegezonden, maar linkjes naar webpagina’s. Maar die kun je ook bewaren en dat heb ik dan ook gedaan.

Ze beginnen met je een korting aan te bieden, waarna je nog meer korting kunt vragen. Ik heb genoeg onderhandeld, dus ik weet dat je in de staart ook nog wat kunt krijgen, maar dat 3 keer een toezegging wel de max is.  Dat kreeg is dus mooi voor elkaar en dan heb je een nieuw abonnement, SIM only, met ondernemersbundel.

En dan krijg je op enig moment toch een telefoonrekening van bijna 300 Euro, in plaats van de ongeveer € 40 die ik verwacht had. Ik had in het buitenland op het internet gezeten. Ik kreeg keurig een bericht dat ik de datalimiet van € 50 bereikt had, zoals was ingesteld in mijn vorige abonnement. Ik belde met Vodafone en zei dat het een vergissing was, en dat werd beaamd, omdat ik een ondernemersbundel had. Vrolijk en blij ging ik weer achter de computer verder, niet wetend, dat ik toch 50 cent per Mb in mijn maag gesplitst zou krijgen.

Toen ik de nota kreeg, ben ik er voor gaan zitten om met Vodafone te bellen. Dat hield in 2 telefoongesprekken, van in totaal 55 minuten, waarbij ik 5 keer werd doorverbonden. De laatste die ik aan de lijn kreeg was iemand van annuleringen, maar dat was niet mijn bedoeling. In het buitenland heb je meer aan Vodafone dan aan KPN en Deutsche Telekom (of een afgeleide daarvan) heeft een slecht bereik waar ik woon.

Gelukkig gaf deze persoon mij het adres van een klachtenafdeling, waar ik een ouderwetse brief naar moest schrijven. Dat kostte me ook nog eens 2 uur, om het netjes te formuleren en alle documenten bij elkaar te harken.

Na 2 dagen werd ik gebeld en volledig in het gelijk gesteld. Vodafone had tussentijds de tarieven gewijzigd en bij een dergelijk groot bedrijf weet blijkbaar de ene hand niet wat de andere doet, of wat er in het recente verleden gebeurd is.

Waarom maken ze het zichzelf en de consumenten zo moeilijk?

Mark Faasse

I want my money back!

is waarschijnlijk de meest geciteerde uitspraak van de deze week gecremeerde Margaret Thatcher. Misschien heeft ze het wel nooit uitgesproken in een vergadering van de Europese regeringsleiders.

Een zin die mij het beste is bijgebleven is: We turn earners into owners. Dat sprak me aan, omdat zij de huurwoningen van de building societies (woningcorporaties) liet verkopen aan mensen met een baan, zodat die aan vermogensvorming konden doen. In haar mindset was er een voorkeur voor privaat eigendom boven publiek eigendom. Daar was veel kritiek op in de jaren ’80 maar the iron lady ging gewoon met haar zaken door.

Als premier volgde zij de socialist Callaghan (Sunny Jim) op, iemand die de zaak altijd van de zonnige kant voorstelde maar eigenlijk niets tot stand bracht. Aan wie doet hij me denken?

Al vroeg werd ze geconfronteerd met de brutale Argentijnse junta, die de Britse Falkland Eilanden bezette. Niemand in haar regering had dat kunnen voorkomen, maar toch moest dat consequenties hebben en haar minister van buitenlandse zaken Lord Carrington (noblesse oblige) trad af. Dit werd later de Carrington doctrine genoemd. Overigens kwam hij toch nog goed terecht, hij werd baas van de NAVO. De Britten lieten merken dat ze er aan gewend waren dat in hun rijk de zon nooit onderging en hun Vulcan bommenwerpers vlogen in een ruk heen en terug om Argentijnse doelen te bombarderen.

Waar ik begin jaren ’90 mee in aanraking kwam, was de Financial Services Act. Daarin moesten financiële dienstverleners bij offerten aangeven dat het voorliggende het beste voorstel was wat ze konden bieden. Met andere woorden, als ze dat niet deden konden ze aansprakelijk gesteld worden. In Nederland had dit menige woekerpolis affaire of te hoge hypotheken kunnen voorkomen. Zij was in feite haar tijd ver vooruit en kwam met oplossingen die goed uitvoerbaar waren. De hedendaagse Nederlandse maatregelen in die zin zijn veel later gekomen, kostenverhogend en moeilijk uit te voeren.

Het is jammer dat er, 30 jaar na sluiting van de mijnen zo feest gevierd wordt over haar dood. (The witch is dead). In Nederland had 15 jaar daarvoor de minister van economische zaken, de heer drs. J.M. den Uyl de Limburgse mijnen al gesloten. Zo zie je, dat het uitmaakt of een socialist of een conservatief iets doet.

Uiteindelijk denk ik, dat ze een periode te lang is aangebleven. 2 perioden is vaak genoeg. Maar in die periode was ze er, daadkrachtig en standvastig. Ik bewaar goede herinneringen aan haar.

Mark Faasse

WONINGMARKT BEGINT ZWAK IN 1E KWARTAAL

Voor het eerst zijn de prijzen in Zeeuws-Vlaanderen hoger dan in de rest van Zeeland.

Zoals verwacht ging het jaar 2013 niet goed van start op de woningmarkt. Na een goed kwartaal daarvoor werden er in het eerste kwartaal dit jaar minder woningen verkocht (in Zeeuws-Vlaanderen -20%; Zeeuwse eilanden -30%) en daalden ook de verkoopprijzen in Zeeland boven de Westerschelde. Opvallend waren de prijsstijgingen in Zeeuws-Vlaanderen. Ondanks het lagere aantal transacties stegen de prijzen op jaarbasis met ca. 8%. Dit lijkt op de prijsstijging die vorige jaar in België plaats vond (6%) en daar ligt ook wel de oorzaak. 

De gemiddelde woningprijs in Zeeuws-Vlaanderen was in het 1^e kwartaal  € 184.000; op de Zeeuwse Eilanden € 182.000. Het verschil in vraagprijs is andersom, die is in Zeeuws-Vlaanderen € 210.000 en in de rest van Zeeland € 242.000. Een hoge vraagprijs hoeft niet noodzakelijkerwijs tot een hoge verkoopprijs te leiden.

Zeeuws-Vlaanderen is echt een uitzondering in Nederland; overal zijn de prijzen gedaald en is het beeld vergelijkbaar met dat van de Zeeuwse Eilanden.

De prijsdaling is nu enigszins aan het afvlakken, wat er op wijst dat de bodem van de markt in zicht is. Of Zeeuws-Vlaanderen de opgaande lijn vast zal weten te houden in het komende kwartaal is de vraag. Het wordt in elk geval ondersteund door een lage hypotheekrente en door de prijsdalingen van de laatste jaren ook een grote betaalbaarheid van de woningen. Een bijkomend voordeel voor kopers is, dat er op dit moment veel keuze is. Een nieuwe trend is wel, dat het aantal aangeboden woningen aan het dalen is. Er komen relatief minder woningen nieuw op de markt. 

Mark Faasse