Veel Zeeuwse makelaars werden kort geleden verrast door een mail van een collega, die voorstelde de goede oude Zeeuwse Huislijn weer in ere te herstellen.
Dit is een typisch voorbeeld van een ondernemer, die te veel vertrouwt op zijn eigen perceptie van de markt in plaats van kennis te nemen van bestaand onderzoek.
Het mooie van de Zeeuwse Huislijn was, dat bijna iedere Zeeuwse makelaar zijn of haar aanbod daar op zette. Er stonden meer woningen uit Zeeland op dan op Funda.
Het jammere van de Zeeuwse Huislijn was, dat je de data met een korreltje grof zout moest nemen. Als je met de gegevens in de hand naar een pand keek, kwam je nogal eens tot de conclusie dat het opmeten zonder hulpmiddelen had plaats gevonden. Zelfs bij de kadastrale oppervlakten, die je op een halve vierkante meter nauwkeurig van het kadaster krijgt, stond er dan ook steeds ± voor.
Het tragische van de Zeeuwse Huislijn was dat Funda in Zeeland meer bekeken werd, ondanks dat daar minder Zeeuwse huizen op stonden. Daar is regelmatig onderzoek naar gedaan door gespecialiseerde bureaus. De oorzaak daarvan komt volgens mij door gegadigden van buiten de provincie, die het fenomeen Zeeuwse Huislijn niet kenden.
Het onbegrijpelijke van een nieuwe huizensite op te zetten is, dat het veel geld kost, alleen al om naamsbekendheid te krijgen, terwijl je genoeg mislukte voorbeelden ziet, zoals Moviq, waar de Rabobank toch wel een miljoentje of 30 mee verspeeld heeft.
Het voordehandliggende is, dat veel makelaars toch ook traffic op hun eigen site willen hebben, waardoor ze niet gemotiveerd zijn om naast Funda nog eens een andere site te voorzien van gegevens.
Schoenmaker, blijf bij je leest.
Exit, to the stage left.
Mark Faasse
donderdag 26 november 2009
dinsdag 24 november 2009
Makelaar makelaarini lupus est
De ene makelaar is de andere een wolf. Volgens mijn vrouw, die op het gym gezeten heeft, is deze verbastering grammaticaal correct, maar politiek gezien niet.
Dit gevoel had ik, nadat ik de Algemene Ledenvergadering van NVM Wonen had bezocht. Vroeger een goede netwerkbijeenkomst, waar je elkaar op de schouders sloeg en zonder tegenprestatie een waardevolle tip gaf. Tegenwoordig heeft de afrekencultuur daar ook al toegeslagen.
Het begon met Funda, waar collega’s van LMV en VBO sinds dit jaar ook hun woningaanbod mogen presenteren. Zij leveren af en toe onjuiste data aan en dat bevalt een groot aantal NVM-makelaars niet. Zij wilden gelijk met de botte bijl er in hakken, zonder er bij stil te staan, dat de door de NVM gestelde voorwaarden misschien ook wel eens mede oorzaak van dit probleem zouden kunnen zijn.
Vervolgens een staaltje BBB. Big Boy Bashing. De NVM stelt een kostenbesparing voor bij het aanmelden van woningen en dat is prettig voor de meeste kantoren. De grote makelaarsketens echter moeten meer gaan betalen, omdat zij veel woningen verkopen. Een veel te groot aantal collega’s in de zaal vond dit maar wat mooi en sloeg zich bijna op de knieën van plezier. Zo ga je niet met elkaar om, maar dat geldt ook voor de grote jongens, die een advocaat inschakelden om lagere kosten af te dwingen.
De toon in het debat verslechterde helemaal, toen bij de voorzittersverkiezing 2 gewaardeerde collega’s elkaar voor leugenaar uitmaakten.
Makelaars gunnen elkaar niets meer. En dat in deze tijd, die niet overloopt van gunningen. Het zou goed zijn, als collega’s onder elkaar het begrip collegiaal weer eens inhoud gaven en elkaar zouden steunen in plaats van bevechten.
Thuisgekomen wachtte een mooie fles Vino Novello uit Mezzacortona me op. Deze Italiaan prefereer ik boven soortgenoot Beaujoulais Primeur; die bewaar ik om stoofpeertjes in te koken.
Mark Faasse
Dit gevoel had ik, nadat ik de Algemene Ledenvergadering van NVM Wonen had bezocht. Vroeger een goede netwerkbijeenkomst, waar je elkaar op de schouders sloeg en zonder tegenprestatie een waardevolle tip gaf. Tegenwoordig heeft de afrekencultuur daar ook al toegeslagen.
Het begon met Funda, waar collega’s van LMV en VBO sinds dit jaar ook hun woningaanbod mogen presenteren. Zij leveren af en toe onjuiste data aan en dat bevalt een groot aantal NVM-makelaars niet. Zij wilden gelijk met de botte bijl er in hakken, zonder er bij stil te staan, dat de door de NVM gestelde voorwaarden misschien ook wel eens mede oorzaak van dit probleem zouden kunnen zijn.
Vervolgens een staaltje BBB. Big Boy Bashing. De NVM stelt een kostenbesparing voor bij het aanmelden van woningen en dat is prettig voor de meeste kantoren. De grote makelaarsketens echter moeten meer gaan betalen, omdat zij veel woningen verkopen. Een veel te groot aantal collega’s in de zaal vond dit maar wat mooi en sloeg zich bijna op de knieën van plezier. Zo ga je niet met elkaar om, maar dat geldt ook voor de grote jongens, die een advocaat inschakelden om lagere kosten af te dwingen.
De toon in het debat verslechterde helemaal, toen bij de voorzittersverkiezing 2 gewaardeerde collega’s elkaar voor leugenaar uitmaakten.
Makelaars gunnen elkaar niets meer. En dat in deze tijd, die niet overloopt van gunningen. Het zou goed zijn, als collega’s onder elkaar het begrip collegiaal weer eens inhoud gaven en elkaar zouden steunen in plaats van bevechten.
Thuisgekomen wachtte een mooie fles Vino Novello uit Mezzacortona me op. Deze Italiaan prefereer ik boven soortgenoot Beaujoulais Primeur; die bewaar ik om stoofpeertjes in te koken.
Mark Faasse
maandag 23 november 2009
First we took Manhatten,
than we stay in Berlin (vrij naar Leonard Cohen).
Berlijn is deze maand wederom in het brandpunt van de belangstelling. Het is 20 jaar geleden dat daar het einde van de Koude Oorlog begon, en dat is voor een voormalig anti-kernwapendemonstrant een gedenkwaardig moment. Ik ben daar dan ook heen gegaan, iets wat ik in 1989 ook wilde, bij het zien van de aangrijpende tv-beelden, maar toen niet deed.
Als je nu van de Potsdamer Platz loopt naar de Brandeburger Tor, herinnert alleen een smalle strook rood plaveisel aan de plaats van de muur. Achteloos loop je er over en ga je van links naar rechts. Zowel in de letterlijke als de figuurlijke betekenis van het woord was dat 21 jaar geleden voor de oostelijke Duitsers onvoorstelbaar.
Berlijn is een stad waarin je de historie beleeft. 19 eeuws Pruissen, 1e en 2e Wereldoorlog, de tweede helft van de 20ste eeuw; wat daar gebeurde was wereldnieuws. De stad is voor een deel wederopgebouwd, met prachtige hoge moderne gebouwen, maar er staan ook ruïnes, er zijn open plekken, en nog gebouwen vol met kogelgaten uit 1945. Zo zijn er nog steeds panden, vroeger eigendom van Joodse families, waarvan zich nog geen erfgenaam gemeld heeft, en die daarom nog steeds verlaten zijn en leeg staan.
Berlijn is een heerlijke plaats om te vertoeven. Uit eten gaan kost daar maar een derde van dat wat je in London zou betalen, en het is nog lekkerder ook. Prettig voor de hedendaagse makelaar. Ook zijn de mensen in het algemeen erg aardig. Als ik met Duitsers spreek probeer ik mijn Nederlandse accent te camoufleren door extra hard te praten. Dat klinkt erg Duits vinden Nederlanders, maar niet in Berlijn, daar hebben ze geen grote bek. Ze zijn er wel bijzonder creatief en hebben een aangenaam straatleven. De burgemeester zei: Wir sind arm, aber sexy.
Als ik ergens ben dan probeer ik ook de onroerend goed markt te doorgronden. Ik heb de volgende observaties, die ik in verband breng met onze situatie.
Observatie I. De woningprijzen in Berlijn zijn laag, minder dan de helft van bijv. Frankfurt. Daardoor zijn er veel jonge mensen en kunstenaars die het zich kunnen veroorloven om daar te wonen. Dat lijkt een beetje op het kunstenaarsdorp Kats, waar de woningprijzen erg laag zijn, of Geersdijk (beiden Noord-Beveland), waar binnenkort de grootste galerie van Zeeland geopend zal worden. Lage woningprijzen trekken creatievelingen en jonge mensen aan.
Observatie II. Een van de problemen is dat Berlijn te veel plannen heeft. Er wonen ca. 3,5 miljoen mensen, maar er is plancapaciteit voor het dubbele. In Nederland werd tot 2 jaar geleden overplanning gezien als een remedie tegen de veel te lange en stroperige procedures. Er is echter een zekere schaarste nodig voor een positieve ontwikkeling van de onroerend goed markt.
Observatie III. Waardestijging van onroerend goed is onderdeel van het rendement. In de Berlijnse vastgoedmarkt is ontzettend veel geïnvesteerd al meer dan 10 jaar geleden, maar vermoedelijk zijn er nog niet veel mensen beter van geworden. Iedere eerstejaarsstudent kon een mooie prognose afgeven op basis van de verwachting dat Berlijn, op het snijvlak van Oost- en West-Europa, en hoofdstad van de (toen) 3e economie van de wereld, een prima investering zou zijn. De prijzen zijn echter laag gebleven en rendementen worden gekannibaliseerd door (aanvangs)leegstand. Het geeft maar weer eens aan, dat je niet zo maar in een onroerend goed project moet stappen. Deskundig advies betaalt zichzelf terug.
Tschüß
Mark Faasse
Berlijn is deze maand wederom in het brandpunt van de belangstelling. Het is 20 jaar geleden dat daar het einde van de Koude Oorlog begon, en dat is voor een voormalig anti-kernwapendemonstrant een gedenkwaardig moment. Ik ben daar dan ook heen gegaan, iets wat ik in 1989 ook wilde, bij het zien van de aangrijpende tv-beelden, maar toen niet deed.
Als je nu van de Potsdamer Platz loopt naar de Brandeburger Tor, herinnert alleen een smalle strook rood plaveisel aan de plaats van de muur. Achteloos loop je er over en ga je van links naar rechts. Zowel in de letterlijke als de figuurlijke betekenis van het woord was dat 21 jaar geleden voor de oostelijke Duitsers onvoorstelbaar.
Berlijn is een stad waarin je de historie beleeft. 19 eeuws Pruissen, 1e en 2e Wereldoorlog, de tweede helft van de 20ste eeuw; wat daar gebeurde was wereldnieuws. De stad is voor een deel wederopgebouwd, met prachtige hoge moderne gebouwen, maar er staan ook ruïnes, er zijn open plekken, en nog gebouwen vol met kogelgaten uit 1945. Zo zijn er nog steeds panden, vroeger eigendom van Joodse families, waarvan zich nog geen erfgenaam gemeld heeft, en die daarom nog steeds verlaten zijn en leeg staan.
Berlijn is een heerlijke plaats om te vertoeven. Uit eten gaan kost daar maar een derde van dat wat je in London zou betalen, en het is nog lekkerder ook. Prettig voor de hedendaagse makelaar. Ook zijn de mensen in het algemeen erg aardig. Als ik met Duitsers spreek probeer ik mijn Nederlandse accent te camoufleren door extra hard te praten. Dat klinkt erg Duits vinden Nederlanders, maar niet in Berlijn, daar hebben ze geen grote bek. Ze zijn er wel bijzonder creatief en hebben een aangenaam straatleven. De burgemeester zei: Wir sind arm, aber sexy.
Als ik ergens ben dan probeer ik ook de onroerend goed markt te doorgronden. Ik heb de volgende observaties, die ik in verband breng met onze situatie.
Observatie I. De woningprijzen in Berlijn zijn laag, minder dan de helft van bijv. Frankfurt. Daardoor zijn er veel jonge mensen en kunstenaars die het zich kunnen veroorloven om daar te wonen. Dat lijkt een beetje op het kunstenaarsdorp Kats, waar de woningprijzen erg laag zijn, of Geersdijk (beiden Noord-Beveland), waar binnenkort de grootste galerie van Zeeland geopend zal worden. Lage woningprijzen trekken creatievelingen en jonge mensen aan.
Observatie II. Een van de problemen is dat Berlijn te veel plannen heeft. Er wonen ca. 3,5 miljoen mensen, maar er is plancapaciteit voor het dubbele. In Nederland werd tot 2 jaar geleden overplanning gezien als een remedie tegen de veel te lange en stroperige procedures. Er is echter een zekere schaarste nodig voor een positieve ontwikkeling van de onroerend goed markt.
Observatie III. Waardestijging van onroerend goed is onderdeel van het rendement. In de Berlijnse vastgoedmarkt is ontzettend veel geïnvesteerd al meer dan 10 jaar geleden, maar vermoedelijk zijn er nog niet veel mensen beter van geworden. Iedere eerstejaarsstudent kon een mooie prognose afgeven op basis van de verwachting dat Berlijn, op het snijvlak van Oost- en West-Europa, en hoofdstad van de (toen) 3e economie van de wereld, een prima investering zou zijn. De prijzen zijn echter laag gebleven en rendementen worden gekannibaliseerd door (aanvangs)leegstand. Het geeft maar weer eens aan, dat je niet zo maar in een onroerend goed project moet stappen. Deskundig advies betaalt zichzelf terug.
Tschüß
Mark Faasse
donderdag 19 november 2009
Kijke, kijke, nie kope
De interesse voor het kopen van een woning neemt weer toe, als je sommige deskundologen wil geloven. Het valt echter nog niet van de gezichten van de makelaars af te lezen dat dit leidt tot meer transacties. Helaas!
Tegenwoordig kunnen we goed bij houden of er veel belangstelling is, en welke panden het meest in de picture zijn. Funda houdt de statistieken nauwkeurig bij en de meeste makelaars zenden die ook naar hun opdrachtgevers.
Als je als makelaar er eens even voor gaat zitten, kun je ook mooi vergelijken tussen de panden. Wat mij opvalt, is dat de meeste belangstelling (=clicks) uitgaat naar de duurste panden. Ik kan iets gemist hebben, maar volgens mij zijn dat nu de panden die het minst verkocht worden. Het komt er op neer, dat veel mensen het leuk vinden naar huizen te kijken, zonder dat ze gaan kopen. Dan zou ik zelf ook liever klikken op een villa aan het Veerse Meer dan een woning in De Goese Polder. Dit fenomeen is in de reclamewereld ook bekend. Onder de huis-aan-huis-bladen zijn de woningkranten populair leesvoer.
Als u een huis in de verkoop hebt, en u ontvangt de bezoekersstatistieken, zal de belangstelling u verbazen. 5000 views (= aantal keren getoond) in de maand zijn geen uitzondering. Als er zo veel mensen zijn die belangstelling hebben in mijn woning zal deze wel snel verkocht worden. Helaas kan dat tegenvallen.
Blijkbaar is het voor een juiste inschatting van uw marktpositie van belang dat een door u ingeschakelde deskundige (=makelaar) daar een interpretatie van geeft. Hoe doet uw woning het op dit moment in vergelijking met andere woningen in het zelfde segment? Wat is het effect van het nieuw op de markt komen? Welke woningen worden er wel verkocht? Wel veel views, maar weinig clicks; wat moet er gebeuren?
Ik ben eigenlijk wel blij met de onvolkomenheid van statistieken. Het gaat niet om cijfertjes, maar om echte woningen en de mensen die daar belangstelling voor hebben. Een makelaar heeft een meerwaarde doordat hij of zij die statistische gegevens kan duiden. Vervolgens kunt u uw strategie aanpassen.
Mark Faasse
Tegenwoordig kunnen we goed bij houden of er veel belangstelling is, en welke panden het meest in de picture zijn. Funda houdt de statistieken nauwkeurig bij en de meeste makelaars zenden die ook naar hun opdrachtgevers.
Als je als makelaar er eens even voor gaat zitten, kun je ook mooi vergelijken tussen de panden. Wat mij opvalt, is dat de meeste belangstelling (=clicks) uitgaat naar de duurste panden. Ik kan iets gemist hebben, maar volgens mij zijn dat nu de panden die het minst verkocht worden. Het komt er op neer, dat veel mensen het leuk vinden naar huizen te kijken, zonder dat ze gaan kopen. Dan zou ik zelf ook liever klikken op een villa aan het Veerse Meer dan een woning in De Goese Polder. Dit fenomeen is in de reclamewereld ook bekend. Onder de huis-aan-huis-bladen zijn de woningkranten populair leesvoer.
Als u een huis in de verkoop hebt, en u ontvangt de bezoekersstatistieken, zal de belangstelling u verbazen. 5000 views (= aantal keren getoond) in de maand zijn geen uitzondering. Als er zo veel mensen zijn die belangstelling hebben in mijn woning zal deze wel snel verkocht worden. Helaas kan dat tegenvallen.
Blijkbaar is het voor een juiste inschatting van uw marktpositie van belang dat een door u ingeschakelde deskundige (=makelaar) daar een interpretatie van geeft. Hoe doet uw woning het op dit moment in vergelijking met andere woningen in het zelfde segment? Wat is het effect van het nieuw op de markt komen? Welke woningen worden er wel verkocht? Wel veel views, maar weinig clicks; wat moet er gebeuren?
Ik ben eigenlijk wel blij met de onvolkomenheid van statistieken. Het gaat niet om cijfertjes, maar om echte woningen en de mensen die daar belangstelling voor hebben. Een makelaar heeft een meerwaarde doordat hij of zij die statistische gegevens kan duiden. Vervolgens kunt u uw strategie aanpassen.
Mark Faasse
Het Vraagprijssyndroom
Veel verkopers beschouwen een vraagprijs als een transactieprijs. Met name als het over hun eigen woning gaat. Die eigen woning heeft als enige toevallig geen last van de prijsdaling. Niets menselijks is een verkoper vreemd. Dit wensdenken houdt nog steeds te hoge vraagprijzen in stand.
Je ziet vaak bij verkochte woningen, dat er een verschil zat tussen de vraagprijs en transactieprijs van gemiddeld 5%. Maar dat is van de vraagprijs op het moment van koop. Als die vraagprijs tussentijds 2 keer verlaagd is, en dat is geen uitzondering, is het procentuele verschil veel hoger.
De makelaar doet er goed aan bij zijn advisering een scherpere prijs voor te stellen, waardoor de woning vlotter verkoopt. Er is een wetmatigheid, dat hoe langer een woning te koop staat, hoe goedkoper deze wordt.
Als we nog iets verder kijken, en we bezien de gemiddelde vraagprijs van alle woningen die te koop staan, dan zien we dat de verschillen tussen vraagprijs en transactieprijs veel groter zijn.
Landelijk is de gemiddelde vraagprijs € 307.000 en de gemiddelde transactieprijs € 229.000.
Voor de Zeeuwse Eilanden zijn dat respectievelijk € 262000 en € 189.000; voor Zeeuws-Vlaanderen: € 203000 en € 170.000
Dit zijn percentages van 25, 27 en 16%. Blijkbaar zit er nog behoorlijk veel lucht in sommige vraagprijzen.
GRATIS ADVIEZEN
Voor de verkoper: stel een scherpe vraagprijs vast. Het is niet realistisch te geloven dat u als enige de recessie ontduikt.
Voor de koper: schakel een eigen aankoopmakelaar in, maak gebruik van de know how en onderhandelingsvaardigheden van een deskundige die alleen uw belangen behartigt.
Voor de makelaar: starten met een te hoge vraagprijs is een mission impossible. U bent Tom Cruise niet.
Mark Faasse
Je ziet vaak bij verkochte woningen, dat er een verschil zat tussen de vraagprijs en transactieprijs van gemiddeld 5%. Maar dat is van de vraagprijs op het moment van koop. Als die vraagprijs tussentijds 2 keer verlaagd is, en dat is geen uitzondering, is het procentuele verschil veel hoger.
De makelaar doet er goed aan bij zijn advisering een scherpere prijs voor te stellen, waardoor de woning vlotter verkoopt. Er is een wetmatigheid, dat hoe langer een woning te koop staat, hoe goedkoper deze wordt.
Als we nog iets verder kijken, en we bezien de gemiddelde vraagprijs van alle woningen die te koop staan, dan zien we dat de verschillen tussen vraagprijs en transactieprijs veel groter zijn.
Landelijk is de gemiddelde vraagprijs € 307.000 en de gemiddelde transactieprijs € 229.000.
Voor de Zeeuwse Eilanden zijn dat respectievelijk € 262000 en € 189.000; voor Zeeuws-Vlaanderen: € 203000 en € 170.000
Dit zijn percentages van 25, 27 en 16%. Blijkbaar zit er nog behoorlijk veel lucht in sommige vraagprijzen.
GRATIS ADVIEZEN
Voor de verkoper: stel een scherpe vraagprijs vast. Het is niet realistisch te geloven dat u als enige de recessie ontduikt.
Voor de koper: schakel een eigen aankoopmakelaar in, maak gebruik van de know how en onderhandelingsvaardigheden van een deskundige die alleen uw belangen behartigt.
Voor de makelaar: starten met een te hoge vraagprijs is een mission impossible. U bent Tom Cruise niet.
Mark Faasse
Abonneren op:
Posts (Atom)
