De cijfers van de NVM zijn voor het tweede kwartaal van dit jaar een stuk beter dan die van het vorige kwartaal. Hopelijk is toen de absolute bodem bereikt en kunnen we nu verder bouwen.
Goed Nieuws
De aantallen transacties zijn toegenomen, met zo’n 15% en ook de prijzen zijn licht gestegen.
Als een markt slecht is voor verkopers, is hij goed voor kopers. Een koper heeft momenteel enorm veel keus.
De betaalbaarheid van woningen is verder toegenomen. De rente is wat verder naar beneden gezakt. Er zijn zelfs mogelijkheden op dit moment om geld voor 20 jaar vast te lenen voor 4,62%.
Slecht Nieuws
De hoeveelheid te koop staande woningen is gestegen. Op dit moment staan ongeveer 2300 bestaande woningen via NVM-makelaars te koop. In het voorbije kwartaal zijn daarvan 326 verkocht. Dat is slechts 14%. Dat houdt in, dat het met de huidige stand van zaken theoretisch gemiddeld 7 kwartalen duurt voordat de woning verkocht is.
Waar op dit moment pijn ontstaat is bij de tussenwoningen. Deze woningen zijn de goedkoopste categorie en de transacties daar liepen wel; mede veroorzaakt door startersleningen en koopsubsidie. De koopsubsidie is nu weggevallen en het voortbestaan van startersleningen staat onder druk. We zien bij deze categorie woningen een lichte prijsdaling en een toename van de verkooptijd.
De crisis op de woningmarkt is 2 jaar geleden begonnen. De woningen die twee jaar of meer te koop staan, blijken een kleine 20% in prijs te moeten zakken voordat ze verkocht worden. Nog steeds zijn er realistische verkopers die op de markt komen en een transactieprijs realiseren die binnen een marge van 5% van de vraagprijs ligt. Ook de verkooptijden voor deze woningen zijn relatief kort.
Een van de onderliggende negatieve factoren is onzekerheid, waardoor gegadigden een koopbeslissing uitstellen. De politieke situatie rond de aftrek van de hypotheekrente is daar mede de oorzaak van. Kopers doen er goed aan zich bij te laten staan door een externe deskundige, die veel vraagtekens weg kan nemen.
donderdag 8 juli 2010
Frustratietolerantie
Het kopen van een huis in Italië valt niet mee, zeker niet voor een professional die gewend is aan de Nederlandse manier van zaken doen. Het zal u verbazen, dat in de top 10 van landen waar Nederlanders een tweede woning hebben, Italië niet voorkomt. Dat ligt natuurlijk niet aan het prachtige land en mooie klimaat.
Als je voor de etalage van een Italiaanse makelaar staat, zie je in sommige gevallen nog steeds (gekleurde) correspondentiekaarten, jonge mensen weten niet wat dat zijn, met in viltstift enkele summiere gegevens. Modernere makelaars hebben een interieurfoto, met een vage adresaanduiding. Op het internet vindt u bijna nergens een concreet adres of een foto van de voorgevel. Dit wordt veroorzaakt door het gegeven dat in Italië makelaars geen exclusieve opdrachten hebben, in tegenstelling tot in Nederland. Door die exclusieve opdrachten zijn makelaars in staat om te investeren in marketing. In Italië loopt de makelaar het risico dat de opdrachtgever zelf verkoopt, of dat een andere makelaar het verkoopt. Daarom houden ze de adresgegevens geheim.
Door het systeem van exclusieve opdrachten, en de verplichting van de eigenaar om courtage te betalen, ook als hij zelf verkoopt, zijn de tarieven in Nederland onwaarschijnlijk laag. Op dit moment zelfs te laag. De meeste tarieven zijn tussen de 1,25 en de 2%. Sommigen zelfs onder de 1%. In Italië is het 3% voor de verkoper en 3% voor de koper. Exclusief BTW.
De makelaar kan door die geheimzinnigheid de bezichtiging niet op het adres afspreken, maar doet dat dan voor de kerk of zo. Vervolgens moet je bij binnenkomst een papier tekenen, dat je een eventuele aankoop ook via hen realiseert.
Men doet er alles aan om te voorkomen dat je gaat kopen. Althans dat gevoel had ik. Ik kreeg te horen dat ik niet gereageerd had na een vorige bezichtiging dat ik geen verdere interesse had. Ik heb daarna het mailtje nog maar eens gestuurd waarin ik dat wel deed. Je mag geen interieurfoto’s nemen. De makelaar weet bijna niets van de woning. Brochures zijn nog niet gemaakt omdat het pand zogenaamd maar net in de verkoop is.
Uiteindelijk wordt er dan toch overeenstemming bereikt, over een eenvoudige woning op een prachtig plekje met een mooi uitzicht. Je gaat dan geen voorlopig koopcontract tekenen, maar een voorstel tot aankoop. Daarin staat dat je je sterk maakt om het huis te kopen. Je moet ook een aanbetaling doen aan de verkoper, in mijn geval 15%. Dat moet je hier eens tegen een notaris vertellen, die begint spontaan te hyperventileren. Er staan geen boetebedingen in, maar als de eigenaar aan een ander verkoopt, schijnt dat hij het dubbele van je aanbetaling aan jou terugbetaalt. Je moet maar zien hoe je dat geld dan krijgt.
Het voorstel tot aankoop wordt bij de makelaar ondertekent. Dan moet je ook de courtage betalen. Kijk dat doet de makelaar daar beter dan hier. In Nederland moet je nadrukkelijk de courtage afspreken, maar in dit geval had ik niets getekend. Ik heb daar ook maar geen punt van gemaakt, omdat ik die mensen nog wel eens nodig zal hebben. Ik tikte na het ondertekenen keurig mijn aanbetaling af, en vervolgens de courtage van 3% excl. BTW. Van een deel van de aanbetaling betaalde de verkoper zijn courtage. Dat was minder dan ik zojuist had betaald. Daar werd niet geheimzinnig over gedaan. Toen ik naar de nota van de verkoper keek, zag ik dat het bedrag nog lager was.
Even later stond ik buiten, met een kopietje van in feite een offerte en een kwitantie van de aanbetaling en mijn portemonnee grotendeels leeg. Toch maar blijven lachen en hopen op een goede afloop.
Mark Faasse
Als je voor de etalage van een Italiaanse makelaar staat, zie je in sommige gevallen nog steeds (gekleurde) correspondentiekaarten, jonge mensen weten niet wat dat zijn, met in viltstift enkele summiere gegevens. Modernere makelaars hebben een interieurfoto, met een vage adresaanduiding. Op het internet vindt u bijna nergens een concreet adres of een foto van de voorgevel. Dit wordt veroorzaakt door het gegeven dat in Italië makelaars geen exclusieve opdrachten hebben, in tegenstelling tot in Nederland. Door die exclusieve opdrachten zijn makelaars in staat om te investeren in marketing. In Italië loopt de makelaar het risico dat de opdrachtgever zelf verkoopt, of dat een andere makelaar het verkoopt. Daarom houden ze de adresgegevens geheim.
Door het systeem van exclusieve opdrachten, en de verplichting van de eigenaar om courtage te betalen, ook als hij zelf verkoopt, zijn de tarieven in Nederland onwaarschijnlijk laag. Op dit moment zelfs te laag. De meeste tarieven zijn tussen de 1,25 en de 2%. Sommigen zelfs onder de 1%. In Italië is het 3% voor de verkoper en 3% voor de koper. Exclusief BTW.
De makelaar kan door die geheimzinnigheid de bezichtiging niet op het adres afspreken, maar doet dat dan voor de kerk of zo. Vervolgens moet je bij binnenkomst een papier tekenen, dat je een eventuele aankoop ook via hen realiseert.
Men doet er alles aan om te voorkomen dat je gaat kopen. Althans dat gevoel had ik. Ik kreeg te horen dat ik niet gereageerd had na een vorige bezichtiging dat ik geen verdere interesse had. Ik heb daarna het mailtje nog maar eens gestuurd waarin ik dat wel deed. Je mag geen interieurfoto’s nemen. De makelaar weet bijna niets van de woning. Brochures zijn nog niet gemaakt omdat het pand zogenaamd maar net in de verkoop is.
Uiteindelijk wordt er dan toch overeenstemming bereikt, over een eenvoudige woning op een prachtig plekje met een mooi uitzicht. Je gaat dan geen voorlopig koopcontract tekenen, maar een voorstel tot aankoop. Daarin staat dat je je sterk maakt om het huis te kopen. Je moet ook een aanbetaling doen aan de verkoper, in mijn geval 15%. Dat moet je hier eens tegen een notaris vertellen, die begint spontaan te hyperventileren. Er staan geen boetebedingen in, maar als de eigenaar aan een ander verkoopt, schijnt dat hij het dubbele van je aanbetaling aan jou terugbetaalt. Je moet maar zien hoe je dat geld dan krijgt.
Het voorstel tot aankoop wordt bij de makelaar ondertekent. Dan moet je ook de courtage betalen. Kijk dat doet de makelaar daar beter dan hier. In Nederland moet je nadrukkelijk de courtage afspreken, maar in dit geval had ik niets getekend. Ik heb daar ook maar geen punt van gemaakt, omdat ik die mensen nog wel eens nodig zal hebben. Ik tikte na het ondertekenen keurig mijn aanbetaling af, en vervolgens de courtage van 3% excl. BTW. Van een deel van de aanbetaling betaalde de verkoper zijn courtage. Dat was minder dan ik zojuist had betaald. Daar werd niet geheimzinnig over gedaan. Toen ik naar de nota van de verkoper keek, zag ik dat het bedrag nog lager was.
Even later stond ik buiten, met een kopietje van in feite een offerte en een kwitantie van de aanbetaling en mijn portemonnee grotendeels leeg. Toch maar blijven lachen en hopen op een goede afloop.
Mark Faasse
Abonneren op:
Posts (Atom)
